RELAÇÃO DOS CORRETORES DE IMÓVEIS COM O CONDOMÍNIO
A sensação de segurança oferecida pelos condomínios é um dos principais motivos que levam pessoas a procurarem este tipo de moradia, e não pode ser desconsiderada pela administração condominial. Dentre os diversos motivos que podem levar insegurança aos condôminos, um dos principais é, sem sombra de dúvidas, a falta de identificação na portaria, seja de visitantes comuns, de prestadores de serviços ou corretores de imóveis. Com esse entendimento, há casos de alguns síndicos criarem obstáculos para que o proprietário ou a imobiliária divulgue, por meio de placa instalada na janela da unidade, que a mesma está disponível para locação ou venda, como se o condomínio fosse o “dono” do apartamento. Entretanto, essa atitude é ilegal, não tendo a convenção ou a assembleia poder para impedir que o proprietário de um apartamento, andar ou loja instale uma placa (que a prefeitura denomina engenho de publicidade) para facilitar a locação ou venda do seu bem.
É direito do condômino colocar placas provisórias nas janelas do apartamento, com base no Direito de Propriedade previsto no Código Civil, bem como na Lei nº 8.616/2003, denominada Código de Posturas do Município de Belo Horizonte, a qual estipula no artigo 264, § 2° – “A instalação de engenhos provisórios de divulgação independe de autorização”.
SÍNDICO DIFICULTAR A LOCAÇÃO PODE GERAR RISCO DE INDENIZAÇÃO
O proprietário tem o direito de escolher a imobiliária de sua confiança e solicitar que essa promova a locação ou venda da sua unidade, tendo o corretor de imóveis livre acesso à mesma, bem como os visitantes para que a transação possa ser realizada o mais rápido possível. A demora representa prejuízo para o proprietário que arca com o pagamento do IPTU, quotas de condomínio, energia elétrica e ainda perde a renda do aluguel enquanto não aluga o bem. Se o condomínio cria uma situação para agravar essa demora, atrai para si o risco de ter que indenizar o proprietário com base nos artigos 186 e 927 do Código Civil.
Diversos são os casos de condomínios que foram condenados judicialmente a pagar ao proprietário o valor do aluguel, IPTU e a devolver a quota de condomínio durante vários meses, por terem impedido a locação por motivos estranhos, como: proíbe aluguel para solteiros ou para quem tem cão, só permite família no edifício; corretor ou visitante não podem entrar por causa do risco do Covid-19; dentre outros.
Consiste em abuso por parte da administração do condomínio impedir a instalação de uma placa que divulgue a locação ou venda do apartamento, pois essa será retirada logo que a imóvel for negociado, sendo, portanto, provisória. Por isso, não pode o síndico confundir essa placa, que a Lei 8.616/2003 permite colocar (até o número de duas por imóvel, nas suas janelas), como uma placa de algum morador que deseje anunciar que “atende aulas particulares ou faz consertos de roupas”, que oferece serviços de odontologia, advocacia, contabilidade, manicure, cabelereiro, dentre outras atividades. Ao contrário das placas de venda e locação, os anúncios de serviços particulares afrontam a destinação do edifício, pois são duradouros. Além disso, de fato, tais serviços propiciam a circulação frequente de pessoas estranhas no edifício, o que gera insegurança, mas isso não ocorre nos serviços provisórios do corretor, que em regra, acompanha seu cliente no imóvel, e quando não o fazem, há o cadastro da pessoa que tem acesso às chaves.
DIREITO DO CONDOMÍNIO TER SEGURANÇA
Certamente, um condomínio sem controle de portaria tem sua insegurança aumentada, especialmente quando um apartamento é anunciado em várias imobiliárias ao mesmo tempo, pois esse procedimento impede o controle de quem tem acesso ao edifício.
Diante disso, cabe ao condômino entender que ao entregar as chaves do seu imóvel, na prática, nomeia um procurador, pois a imobiliária estará autorizada a escolher o inquilino, os fiadores, redigir o contrato, receber o aluguel e dar quitação de tudo em nome do dele, que passa a ser o locador. Nomear um procurador consiste em um ato de grande confiança, pois a imobiliária assina em nome do proprietário e tudo que ela fizer, este responderá. Portanto, causa perplexidade um proprietário entregar seu imóvel para diversas imobiliárias, sem conhecer a idoneidade e competência delas, o que é mais latente em relação às imobiliárias virtuais onde o visitante nem aparece pessoalmente na sede da empresa.
Mas, quando o proprietário age sem critério e despreocupado com os riscos ao entregar a locação para várias imobiliárias, pode o condomínio impedir a colocação de várias placas, pois além do fato de mais de duas placas agredirem o visual da fachada, o excesso de corretores de diversas empresas aumenta a insegurança dos moradores diante do descontrole de quem comparece ao prédio.
GOLPISTA PREFERE IMOBILIÁRIA VIRTUAL E IMÓVEL COM VÁRIAS PLACAS
O excesso de placas que divulgam a unidade do prédio à venda ou à locação por imobiliárias é o principal atrativo para aquele que deseja aplicar golpes ou praticar furtos, pois neste caso fica impossível identificar quem teve acesso ao apartamento que teve as peças furtadas, como por exemplo: os metais, torneiras, ralos, fechaduras ou a fiação que são vendidas no ferro velho; as louças, além de objetos na portaria. Outro ponto, as reportagens sobre golpes com imóveis vazios comprovam que o golpista prefere agir nos imóveis entregues às imobiliárias virtuais, pois ele não tem que comparecer pessoalmente nas sedes das empresas tradicionais que capitam sua imagem e as registra nas câmeras.
O proprietário que deseja ampliar as chances de negócio pode usar as redes imobiliárias, pelas quais dezenas de corretores podem trabalhar na venda ou locação do imóvel, tendo o condomínio e o proprietário a segurança de que as chaves estarão sob a responsabilidade de uma única empresa, para a qual foi entregue a locação.
PROIBIDO COLOCAR PLACAS NAS PAREDES E GRADES DA FACHADA
A Lei nº 8.616/03, denominada Código de Posturas do Município de Belo Horizonte, trata da questão das placas, trazendo maior segurança, sendo permitido apenas 02 engenhos provisórios de divulgação por imóvel anunciado. Esse o anúncio ocupará a área máxima de 10 m² e conterá apenas a indicação do anunciante, seu telefone e mensagem que indique sua destinação
Ainda, a legislação supracitada veda a instalação na área comum dos prédios (portaria, grades, muros, jardins), devendo o engenho ser afixado exclusivamente em vão de janela, vitrine ou similar da unidade habitacional ou comercial anunciada.
Na prática, o síndico não pode impedir a publicidade que esteja dentro das regras impostas pela legislação, mas tem legitimidade para proibir o uso nocivo da unidade, em especial, o grande volume de anúncios que alguns corretores de imóveis colocam na portaria, na garagem e nas grades e paredes frontais do edifício. Esse abuso gera poluição visual e afeta negativamente a fachada, podendo o condomínio inserir na convenção a proibição e a possibilidade de aplicar multa contra o infrator. E mais, a imobiliária que causar danos à fachada, portões e grade podem ser obrigadas a ressarcir os prejuízos.
Belo Horizonte, 21 de dezembro de 2021.
Este artigo foi publicado no Jornal do Síndico.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
