O mercado de locações de imóveis recebeu com reservas o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais) lançado pela FGV em 11 de janeiro, por indicar que os aluguéis sofreram queda de -0,61% no período de jan/dez de 2021. Isso deixou os especialistas perplexos, pois as imobiliárias são unânimes em afirmar que os aluguéis subiram no decorrer de 2021, especialmente por ter ocorrido a redução da oferta de casas e apartamentos. Na prática, ficou evidente o motivo de inexistir um índice confiável que apure os preços dos aluguéis, pois sempre foi um desafio obter dados sistematizados e agrupados das milhares de imobiliárias. Elas não têm como assumir os custos necessários para organizar essas informações a fim de informar aos institutos de pesquisa, todos os meses, valores de novas locações, negociações e revisões de maneira a manter uma base de dados robusta.
A Lei concede plena liberdade de escolha dos índices de reajuste, e diante da queda do IGP-M/FGV, decorrente da redução do dólar e da pressão das commodities, ele continuará a ser utilizado, pois até meados de 2022 voltará a se aproximar do IPCA e do INPC do IBGE. Apesar do IGP-M ter, temporariamente, subido de maneira exagerada entre 2020/2021, esse sempre foi um índice confiável desde de seu lançamento em 1989, sendo o indexador de milhares de contratos de produtos e serviços, inclusive de preços públicos, como energia elétrica e água.
O IPCA/IBGE, que é utilizado pelo Banco Central como medida da inflação, acumulou em 2021, 10,06%, o INPC, 10,16% e o IGP-M 17,78%. No período em que o IGP-M subiu de forma expressa, os locadores aceitaram renegociar o preço do aluguel de maneira a mantê-lo no valor de mercado, atitude essa que tranquilizou as relações entre locatários e locadores, resultando na queda das ações de despejo e retomada de imóveis residenciais no decorrer da pandemia. Seria irracional os locadores, que têm inúmeros compromissos e despesas que são reajustadas pelo IGP-M, aceitarem inserir no contrato o IVAR que reduziria sua renda em -0,61%, pois este não tem aplicação obrigatória.
O IVAR tem abrangência pequena (Rio, SP, BH e Porto Alegre), muito menor que as 16 capitais que fornecem os dados para o IPCA. Os técnicos da FGV confirmam que essa limitação decorre da dificuldade em agregar esses dados de forma sistemática, mês a mês, pois enfrentam problemas jurídicos e de logística. Justamente por isso, outros índices criados para apurar os aluguéis residenciais e comerciais, como o IPEAD/UFMG e o IGMI-C da própria FGV/IBRE (Instituto Brasileiro de Economia) foram descontinuados há uns dez anos, por falta de dados consistentes de aluguéis comerciais.
Portanto, como especialista com quase quatro décadas atuando com locações, entendemos ser inviável adotar o IVAR até que ele seja aperfeiçoado, por serem os aluguéis muito heterogêneos. Consiste num mercado mais difícil diante da diversidade de tipos de imóveis, que são muito diferentes dos produtos industrializados e padronizados. Há insegurança entre os diretores das imobiliárias, pois mesmo após sondarem, não conseguiram saber quem teria fornecido para a FGV os valores efetivos das transações novas, das ações revisões e das renegociações dos milhares de apartamentos e casas que têm dezenas de particularidades e diferenciais que afetam um mesmo tipo de imóvel.
Belo Horizonte, 21 de fevereiro de 2022.
Este artigo foi publicado no Jornal Díario do Comércio.
Kênio de Souza Pereira
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 a 2021)
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
