Tomar providências jurídicas com rapidez inibe agressões entre vizinhos
Após advogar por mais de 30 anos na área condominial, podemos afirmar que a maioria dos atritos e agressões poderiam ser evitados mediante uma intervenção firme do síndico, com o devido apoio da coletividade, e orientado por um profissional que domine as leis aplicáveis à matéria. A opção de não enfrentar o morador problemático pode estimulá-lo a pensar que é “dono do prédio”, que ninguém é capaz de contrariá-lo, passando a fazer o que bem entende.
A demora em combater o infrator faz com que a vítima acumule raiva e indignação diante das ofensas, injuria, difamação, do excesso de barulho, dos tumultos as áreas de lazer e na garagem. Ao final, a pessoa explode! Perde a paciência e passamos a lamentar os noticiários de homicídios que são previsíveis e que ocorreram por omissão e negligência dos condôminos que deixaram de tomar medidas judiciais logo no início. Consiste em um erro achar que procedimentos de baixo custo, portanto amadores e falhos, bem como reclamação na prefeitura ou no Juizado Especial, resolvem, pois contra aqueles que se empenham para infernizar a vizinhança são necessárias medidas firmes, o que requer determinação e investimento. Paz não tem preço!
Em muitos casos a pessoa pacífica, que às vezes adoece em decorrência dos aborrecimentos, acaba mudando do edifício, tendo assim prejuízos em torno de 20% do valor da moradia devido aos gastos com 6% de comissão de corretagem, 5% com despesas cartoriais, imposto de renda, adaptação para o novo imóvel (que não está isento de ter o mesmo problema), além de perda de energia e de tempo. Seria mais barato ter promovido o devido processo judicial contra o infrator, pois em vários casos, ao ser multado de forma pesada pelo juiz, quem muda é o vizinho atrevido e sem educação.
Síndico: Obrigação X Solidariedade
Têm sido comuns os relatos de envolvimento de síndicos em assuntos que não são de interesse da coletividade condominial, mas apenas de condôminos específicos. É o caso, por exemplo, do morador que estaciona seu veículo de maneira a atrapalhar o acesso de outro condômino à vaga vizinha, ou do morador que sofre com vizinho do apartamento de cima, que arrasta móveis constantemente durante a madrugada, deixa cair objetos ou tem um filho que corre pelo apartamento, inclusive tarde da noite. Esses exemplos dizem respeito apenas ao causador do dano e à sua vítima, não sendo obrigação do síndico assumir a condução do problema.
Nada impede que o síndico, por solidariedade, tente auxiliar os moradores para o fim do conflito, mas como mero intermediário, a fim de evitar que o desentendimento evolua para uma tragédia, sendo que a frustração na resolução não poderá acarretar qualquer demanda judicial contra o condomínio. Portanto, o síndico age com respaldo legal ao orientar o reclamante a procurar um advogado, pois só caberia ao condomínio arcar com essa contratação se o conflito envolvesse áreas comuns e a coletividade. E a demora em agir ou a tomada de atitudes sem técnica jurídica só tendem a agravar a situação.
Solução depende de atitude jurídica e da convenção
Certamente para tudo há solução e mecanismos que podem contribuir para evitar atritos entre condôminos, marcados por discussões e até violência, que comprometem a paz e a tranquilidade de todos. Porém, é necessário coragem e determinação para coibir o morador antissocial, que é extremamente criativo na arte de importunar e até para desgastar o advogado, que tiver a coragem de atuar nesses casos. Vários são os advogados que após constatar se tratar de um psicopata, que coloca sua vida em risco, abandona o serviço, pois não cobrou para tal tarefa que exige muito mais energia do que o normal.
Deve-se atentar ao fato de que “uma das partes mais sensível do corpo é o bolso”, mas a aplicação de multas exige uma engenharia jurídica, já que 80% das convenções não prevê mecanismos que permitam validar as penalidades de maneira a torná-la exigível num processo judicial de cobrança. Dessa forma, é importante atualizar a convenção para permitir que o síndico aplique as multas. Deve-se realizar notificações e assembleias com técnica jurídica, para deixar claro que ninguém aceita o que o infrator tem praticado. Assim o “condemônio” é estimulado a mudar do prédio, indo aterrorizar outros locais.
É importante que a coletividade entenda que há casos tão graves, que o infrator age como um maluco, colocando em risco a saúde de todos os moradores, tornando fundamental a união de todos para apoiar e proteger a figura do síndico que não é um super-herói com poderes mágicos para enfrentar sozinho o troglodita, que deveria morar numa selva (coitado dos animais!).
Belo Horizonte, 30 de maio de 2022.
Este artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 a 2021)
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal (2021)
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Diretor Regional de MG da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
