A estipulação do fundo de reserva de um condomínio exige bom senso e racionalidade, pois o valor recolhido varia conforme as dimensões do condomínio, tempo de construção, seu estado de conservação, o número de unidades, o perfil dos moradores e do empreendimento, a necessidade de ser realizada alguma obra, dentre outros. Consiste numa anomalia que o fundo de reserva venha a atingir um valor excessivo, que supere a quantia necessária à realização de uma obra de emergência ou gasto acima do normal.
Para cobrir as despesas programadas e de alto custo como a troca ou modernização do elevador, a reforma da fachada, prumadas ou do telhado, o condomínio pode implantar uma quota extra específica para a referida obra que será depositada numa aplicação financeira separada do caixa geral e do fundo de reserva do condomínio.
Dessa forma, os condôminos têm maior controle das finanças do condomínio, podendo se programar ao saber que determinada obra que é paga mensalmente pelo coproprietário atenderá ao orçamento previsto para execução no prazo ajustado. Esse valor de fundo de obra, no caso da unidade locada, deve ser pago diretamente pelo locador, devendo o síndico emitir o boleto da quota ordinária separada para o inquilino quitar.
FUNDO TRABALHISTA OU QUOTA ESPECÍFICA
Cada condomínio tem as suas particularidades, podendo ocorrer a necessidade de arrecadar determinada quantia para uma finalidade se seja de interesse da coletividade. Isso pode ser deliberado a qualquer momento, sendo interessante para evitar dúvidas sobre a destinação dos valores que são arrecadados.
Dessa forma, orientamos também sobre a possibilidade de se criar o fundo trabalhista, de maneira que o condomínio com maior número de funcionários tenha uma reserva 1/12 dos custos com as férias, 13º e multa de FGTS, pois assim será evitada a criação de quota extra no final do ano, a qual pode vir a prejudicar quem mudou para o prédio no último trimestre do ano e a beneficiar quem mudou antes de novembro ao ter usufruído dos funcionários por vários meses e não ter que assumir essas despesas que são previsíveis.
Essa forma de arrecadação prévia evita a polêmica que um condômino que mudou recentemente para o edifício pode alegar ao ter que arcar com despesas que já deveriam ter a devida provisão, pois o sensato é aquele que usufrui arcar com os custos.
CONDOMÍNIO NÃO É INVESTIDOR FINANCEIRO E NÃO VISA LUCRO
Um condomínio edilício consiste numa comunhão de interesses de vários coproprietários que objetiva receber uma receita para arcar com as despesas para a sua conservação e manutenção, nada mais. Não é empresa, não visa lucro e não tem objetivo de obter ganhos com aplicações financeiras. Entretanto, é obviamente justificável deixar o fundo de reserva numa aplicação segura (Poupança, CDB ou Tesouro Direito).
Diante disso, consiste numa anomalia o condomínio manter valor expressivo de fundo de reserva, pois ele não é investidor. O valor deve ser compatível com o essencial para cobrir alguns gastos emergenciais, nada mais além disso.
ALUGUEL DE ÁREAS COMUNS PERTENCE A CADA CONDÔMINO
Há condomínios que recebem aluguéis de espaços que são comuns, como o telhado, parte de um terreno, salão ou loja com acesso externo que pertence aos condôminos dos apartamentos, sendo que tal renda é computada pela Receita Federal como pessoal. As empresas de telefonia ou de publicidade que locam espaços nos condomínios não explicam esse problema que pode gerar multa para todos os condôminos.
Para o Fisco, cada condômino tem o dever de declarar esse rendimento conforme a divisão por número de unidades ou pela fração ideal. O condomínio não é pessoa jurídica apta a pagar imposto de renda, pois como dito, não é empresa e nem visa lucro.
Diante disso, caso o fundo de reserva acumule uma quantia excessiva, sem uma justificativa técnica, qualquer condômino pode exigir a divisão do que supera o valor razoável para a reforma ou compra prevista, devendo o restante ser creditado na conta de cada coproprietário. Assim, será evitada a absurda situação de um proprietário, ao vender seu apartamento, transferir para o comprador um valor injustificável, o qual lucraria com uma acumulação ilógica.
Belo Horizonte, 12 de dezembro de 2022.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
