Nos últimos anos aumentaram os edifícios comerciais, e até residenciais, que passaram a oferecer vagas rotativas em estacionamentos criados para facilitar a vida dos empresários, profissionais que ocupam as salas e lojas, bem como dos moradores e visitantes dos apartamentos, sendo explorados por empresas que também atendem o público externo. Eram altamente lucrativos, mas após o surgimento do Uber e com a proliferação das reuniões virtuais e o home office, ocorreu redução da demanda por vagas que gerou queda da rentabilidade, situação essa que vem se agravando em decorrência da construção de novos edifícios com amplas áreas de estacionamento rotativo.
Diante da situação que tem levado à inviabilidade de funcionamento, constata-se que a partir de 2018 o aumento dos processos judiciais dos proprietários contestando os procedimentos ilegais dos condomínios que insistem em cobrar valores indevidos, dentre eles: salários e encargos de porteiros e faxineiros, além de cobrar a manutenção de elevadores que são utilizados somente pelas salas, despesas com obras, reformas, água e energia elétrica que beneficiam somente as salas, dentre outras irregularidades que acarretam o enriquecimento sem causa que é vedado pelo Código Civil.
Convenção mal elaborada agrava conflitos
Por ser uma novidade no mercado imobiliário nos anos 2000, os construtores que visam basicamente viabilizar a obra e vender, não investiram na contratação de advogados especializados para elaborar as convenções desses empreendimentos diferenciado, sendo óbvio que a Lei 4.591 criada em 1964 não previu as divergências entre coproprietários com interesses tão diferentes.
Vários são os condomínios em conflito diante da falta de previsibilidade do projeto arquitetônico que misturam entradas e saídas, portarias e demais áreas que deveriam ser independentes, resultando em dúvidas sobre o que cada condômino deve pagar pelos custos da manutenção e conservação do condomínio. A situação poderia ser resolvida com a redação profissional da convenção, mas o que se constata é o amadorismo na elaboração das regras do rateio de despesas, resultando em demandas que poderiam ser evitadas com uma consultoria jurídica experiente.
Cobranças abusivas com base na convenção podem ser derrubadas
Além das cobranças que ferem o bom senso e a racionalidade, há síndicos que se aproveitam da boa vontade do inquilino – que aceita tudo para evitar atritos – impondo exigências descabidas, como forçar o estacionamento assumir despesas integrais de funcionário do estacionamento que passa a servir também aos donos das salas e das vagas privativas, as quais são distintas em relação ao estacionamento rotativo.
Há estacionamento que é onerado de maneira injusta, mas por falta de orientação jurídica especializada, alguns acabam fechando por não gerar receita apta a suportar a quota de condomínio exagerada, fora da realidade por ser cobrada com base na fração ideal do andar.
É lastimável a quantidade de convenções precárias, copiadas de modelos ultrapassados pelo redator leigo que, ao ignorar a necessidade de realização de cálculos para criar um rateio inteligente e proporcional que separe as despesas de cada tipo de unidade, cria um critério único impraticável.
Salas e lojas são beneficiadas pelo estacionamento rotativo
Esse modelo de edificação surgiu para beneficiar as empresas que ocupam as salas e lojas, pois os clientes que as procuram têm a comodidade de utilizar as vagas do empreendimento. É um diferencial que aumenta o valor de venda e locação das salas e lojas, além de gerar mais conforto e segurança para os ocupantes e clientes.
Diante dessa realidade as vagas rotativas não podem ser oneradas como se fossem salas, cabendo aos donos destas arcarem com os custos de acesso a essa comodidade e aos donos vagas pagarem somente as despesas geradas por sua atividade, dentro dos seus limites de uso.
Fração ideal é compreendida por poucos especialistas
A maioria das pessoas desconhece que a fração ideal que foi inserida na Lei de Incorporações (nº 4.591/64) para dividir despesas de construção de unidades negociadas na planta, não tendo tal parâmetro ligação direta com a divisão das despesas de funcionamento das áreas comuns após a ocupação do prédio. Uma coisa é a fração ideal para apurar o preço de compra do imóvel, outra coisa é a divisão do que se gasta com a utilização das áreas comuns e com a sua conservação. Misturar essas definições resulta em situações absurdas, que resultam em cobranças abusivas sobre o estacionamento, conforme conseguimos provar nos processos judiciais por meio de perícias. É importante evitar conflitos que geram altos custos, que ao final resultam em decisões judiciais que deixam evidente que o rateio implantado de maneira desequilibrada e injusta.
Cabe aos condôminos refletirem sobre a convenção que deixa a desejar quando se trata de empreendimentos de uso misto ou composto de unidades de tamanhos distintos, pois a melhor alternativa é contratar especialistas que podem revisar as cláusulas e criar uma situação equilibrada que proporcione harmonia entre os proprietários e inquilinos.
Belo Horizonte, 24 de setembro de 2024.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro da Câmara de Mercado Imobiliário de MG e SECOVI-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF, Band News, Jornais O Tempo, Hoje em Dia e do Boletim do Direito Imobiliário/Diário das Leis
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