Muitos brasileiros acreditam que o seguro do imóvel financiado existe justamente para protegê-los em momentos críticos, como no caso de surgir defeitos estruturais que comprometem a segurança da família. Mas, na prática, na maioria dos casos que colocam o apartamento, loja ou casa em risco de ruir, as Companhias Seguradoras tentam afastar sua responsabilidade alegando “vícios construtivos”, “falhas internas” ou “ausência de cobertura contratual”, mesmo diante de imóveis interditados e com risco estrutural evidente.
O dever do banco e da seguradora
O que muitos consumidores desconhecem é que o imóvel financiado passa por vistoria e análise técnica do agente financeiro antes da aprovação do crédito, pois o bem serve como garantia da operação financeira.
Assim, quando a instituição financeira aprova o financiamento e o seguro é contratado e aceito, surge para a seguradora o dever de garantir os riscos relacionados à solidez, segurança e habitabilidade do imóvel.
Não é admissível que o consumidor descubra apenas após anos ocupando o imóvel que ele é inseguro, enquanto banco e seguradora lucraram normalmente com a operação.
Também não é juridicamente coerente que a instituição financeira considere o imóvel apto para garantir um financiamento e, posteriormente, diante do aparecimento de graves falhas estruturais, o consumidor seja abandonado sob a alegação de “vício construtivo” ou “problema interno da edificação”.
O imóvel não precisa cair para existir o direito
Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo, com base em precedentes do STJ, condenou uma seguradora ao pagamento de R$696 mil por danos materiais e R$15 mil de indenização por danos morais para cada proprietário (casal) de um imóvel interditado pela Defesa Civil, após perícia constatar risco estrutural e ameaça de desmoronamento.
O risco concreto à segurança, à estabilidade e à habitabilidade já pode ser suficiente para caracterizar o dever de indenizar, especialmente quando existem laudos técnicos, interdição parcial ou total, recomendação da Defesa Civil.
Se a estrutura apresenta risco relevante, comprometendo a utilização segura da residência, o consumidor pode buscar a responsabilização da construtora, da seguradora e, conforme o caso, também da instituição financeira envolvida.
O consumidor deve agir com rapidez
Quando surgem rachaduras severas, afundamentos, fissuras excessivas ou sinais de instabilidade, é essencial agir rapidamente. Fotografias, vídeos, laudos de engenharia, relatórios da Defesa Civil e comunicações feitas à construtora e à seguradora podem ser determinantes para o reconhecimento do direito do consumidor.
O maior erro é normalizar problemas estruturais acreditando que “isso acontece em toda obra”. Em muitos casos, os primeiros sinais aparentam ser simples defeitos estéticos, quando na realidade escondem falhas muito mais graves.
Quem financia um imóvel não compra apenas tijolos; compra segurança, estabilidade e dignidade. Se o bem serviu para garantir o crédito do banco, deve também servir para garantir o teto do cidadão.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
