Começa a crescer o número de compradores que têm ajuizado ações contra construtoras em razão da frustração da finalidade econômica prometida na aquisição de pequenos apartamentos e studios em São Paulo, diante do enquadramento como HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular).
Muitos desses imóveis foram comercializados mediante incisiva propaganda enganosa de grandes construtoras, inclusive mineiras, que garantiam retornos mensais de até R$10 mil por unidade colocada para locação diária em plataformas digitais como o Airbnb.
Aproveitando-se da legislação urbanística de São Paulo, que concedeu benefícios às construtoras para lançarem edifícios em áreas centrais destinadas à população de baixa renda, várias construtoras montaram esquema para burlar a Lei Federal que regulamenta o Minha Casa, Minha Vida, direcionando a venda para investidores, por valores superiores, sob o argumento de que gerariam alta lucratividade com a locação de curta duração.
A situação se tornou mais grave porque as vendas foram realizadas para todo o país, por meio de corretores e influenciadores digitais que, mediante vídeos e simulações, apresentavam cálculos sedutores de lucratividade. Houve, ainda, estimulo à realização de declarações falsas com objetivo de viabilizar artificialmente o enquadramento do comprador como “baixa renda”.
Estima-se que foram vendidos 750 empreendimentos, compostos por mais de 90 mil unidades, que agora passaram a sofrer restrições pela Prefeitura de São Paulo, inclusive com a retirada de anúncios em plataformas digitais.
Decreto nº 64.244/25 de SP acabou com o golpe
Muitos compradores desconheciam a ilegalidade da exploração prometida, pois não se pode exigir do consumidor comum o domínio das várias leis federais e municipais que disciplinam a política habitacional, o Plano Diretor e os programas de moradia popular, especialmente diante da propaganda enganosa super elaborada.
Agora, milhares de unidades, inclusive algumas já decoradas com investimentos de até R$200 mil, estão praticamente imprestáveis, pois, sendo studios com 24m², sem garagem, mostram-se inviáveis para moradia permanente. O aluguel prometido de R$10 mil mal chegará a R$2.600,00.
Esses construtores afrontaram a Lei Federal e os arts. 8º, 46 e 47 do Plano Diretor de SP, ao comercializarem, de forma criativa e audaciosa, unidades destinadas à política habitacional como se fossem ativos de alta rentabilidade. A gravidade do caso motivou a atuação do Ministério Público e da Câmara Municipal de São Paulo, resultando em CPI e na edição do Decreto nº 64.244/2025.
Assim, o Airbnb recebeu a lista de milhares de unidades HIS e HMP e as retirou da plataforma, gerando desespero nos proprietários, que agora se veem sem a renda prometida, mas obrigados a arcar com IPTU e quota de condomínio.
Poder Judiciário e o Crime
Diante disso, já surgem decisões judiciais determinando que construtoras devolvam os valores recebidos ou indenizem os compradores lesados, tanto no âmbito civil quanto criminal já que, conforme o caso, a situação pode configurar crime de estelionato.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Nacional
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br – tel. (31) 2516 7008 – 97139-1474
