REGULARIZAÇÃO EVITA CONFLITOS E DESVALORIZAÇÃO DO PRÉDIO
Dos 62 milhões de processos da área cível que tramitam hoje no Brasil, parte expressiva envolve conflitos nas garagens que poderiam ser evitados mediante a elaboração profissional da convenção, pois nos edifícios antigos era comum a ausência de regularização desse espaço. Somente em 1996, Belo Horizonte passou a contar com a lei que definiu a metragem mínima de uma vaga (2,30 m x 4,50 m). Até então, era comum a construtora vender, um edifício com 40 apartamentos com vaga, embora a garagem comportasse apenas 36 automóveis, sem definição do local da vaga de cada um. Isso tem gerado confusão há décadas e motivado a mudança dos moradores que se cansam com os desgastes ao estacionar.
Com o aumento da frota e do tamanho dos automóveis, além das camionetes e SUVs de grandes proporções, as vagas passaram gerar mais polêmicas, sendo determinantes para a escolha do apartamento, por questão de segurança e comodidade.
Edifícios antes dos anos 2000
A irregularidade de vender mais apartamentos do que vagas foi ignorada pelo condomínio porque muitas pessoas não possuíam carro. O construtor lucrava com essa manobra por não existir lei regulamentando o tamanho de uma vaga.
Entre 1994 a 1996, lutamos juntos aos vereadores da CMBH para inserir na Lei nº7.166/96 de Uso e Ocupação do Solo o dispositivo: “Art. 225 – Cada vaga de estacionamento de veículos deve ser prevista em projeto e ter área livre com dimensões mínimas de 2,30 metros por 4,50 metros. § 1º – Deve ser reservada área que garanta, para cada vaga, acesso, circulação e espaço para manobras.”
Posteriormente, outras cidades, como São Paulo e Rio de Janeiro criaram suas regras com tamanhos variados. BH, pioneira, optou por uma medida única de 10,35 m². Assim, a partir de 1997, os projetos passaram a ser aprovados somente se as vagas tivessem tal medida, evitando a má-fé.
Casos práticos de perda do direito
Havendo a falta alguma vaga, cabe ao condomínio processar a construtora e exigir indenização, sendo um erro pensar que aquele que ficar por último deverá arcar com prejuízo. A inércia gera prescrição em relação à construtora e, ao final, aquele que ficou sem vaga pode processar o condomínio para obter uma solução. Ou seja, a irracionalidade de não agir contra o construtor transfere o problema para a coletividade.
Outra situação comum se dá quando determinada vaga comporta mais de um carro. Neste caso, seu proprietário pode colocar o 2º veículo, desde que não avance nas áreas de manobra. Muitas vezes, a alteração da posição das pilastras resulta numa vaga que permite o proprietário favorecido pela sorte guardar o 2º carro, apesar da convenção prever uma vaga por apartamento.
Atualizar a convenção evita conflitos
Há inúmeros prédios que o local exato da vaga de cada um se consolida com o decorrer dos anos, por meio da supressio, inclusive nos casos de sorteios realizados de forma viciada. O problema é que a falta de previsão na convenção gera, a cada venda, uma nova discussão com o novo morador que não participou das combinações verbais anteriores. Assim, vale a pena atualizar a convenção para evitar a repetição eterna de conflitos.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
