O dono da loja no térreo abre a correspondência e encontra a cobrança de uma despesa não prevista na convenção, tendo o síndico distorcido a regra para onerar a loja por achar que ela deve pagar mais por ter área bem maior que os apartamentos. Estranha, questiona, oferece-se para pagar o que entende devido. A resposta vem em tom de ameaça: ele é chamado de mau pagador, tem o nome mencionado como inadimplente, e o síndico simplesmente se recusa a receber o valor correto. Resta ao lojista uma saída desconfortável — consignar o pagamento em juízo, para provar que é honesto. A pergunta que poucos síndicos param para fazer é: esse exercício de cobrar tem limite — e quem paga a conta e os prejuízos decorrente de um processo quando a cobrança é manifestamente abusiva?
Uma cobrança que fere a lei
Despesa condominial só é exigível se tiver respaldo em convenção, sendo ilegal a deliberação da assembleia que cria despesas para onerar a loja sem que esta usufrua dos serviços que são prestados somente aos apartamentos ou salas. Se a convenção isenta a loja de despesas, como dos porteiros, limpeza, áreas de lazer, garagem e elevadores que não lhe trazem nenhum benefício, não pode a assembleia exigir tais pagamentos. Sem previsão expressa e detalhada na convenção o juiz declara que a dívida juridicamente não existe, resultado em despesas judiciais para o condomínio que provocou o processo.
Quando cobrar vira perseguição ou constrangimento
O uso do cargo para pressionar e constranger, pode vir em alguns casos configurar até crime, conforme art. 146 do Código Penal, além de dar margem a condenação por danos morais ao criar situação injusta para colocar o nome do condômino publicamente como mau pagador. A reiteração da conduta e o ataque à dignidade de quem é cobrado perante vizinhos e clientes tem consequências que os leigos desconhecem. Para o lojista, isso pesa duas vezes: arranha a reputação pessoal e também a da própria loja, que depende da confiança de quem passa pela calçada.
Recusar o pagamento certo tem seu preço
O art. 335, inciso I, do Código Civil autoriza a consignação em pagamento quando o credor, sem justa causa, recusa receber o que lhe é devido ou exige valor maior do que o previsto no contrato ou convenção. Na prática, o síndico que recusa o valor correto — insistindo numa cobrança sem base —provoca a condenação do condomínio pelo Judiciário que confirma que a recusa não tinha justa causa.
Quem paga a conta no fim
O condomínio responde, em regra, pelos atos do síndico no exercício normal da função. Mas essa proteção acaba onde começa o dolo, a má-fé ou a perseguição pessoal: nesses casos, o síndico (e quem mais lhe deu apoio, com o dono da Administradora) pode responder com o próprio patrimônio, seja em ação de regresso movida pelo condomínio, seja em ação direta da vítima por dano moral, com base nos artigos 186 e 927 do Código Civil.
Portanto, no caso de dúvida, receba exatamente o que consta na convenção e evite o depósito judicial do valor que deveria ser recebido com sabedoria, sem excessos.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
contato@keniopereiraadvogados.com.br – Tel. (31) 97139-1474
