Uma obra mal planejada pode custar muito mais do que deveria e, ainda assim, deixar o condomínio com o problema sem solução. Quando cada empresa recebe informações diferentes e apresenta propostas com serviços, materiais e métodos distintos, a assembleia se transforma em palco de conflitos e decisões equivocadas. Cada um opina sem entender o contexto e os detalhes da obra, pois os prestadores de serviços foram mal informados, sem um escopo uniforme. A solução começa antes da cotação: definir tecnicamente o que precisa ser feito e estabelecer critérios iguais para todos os orçamentos.
Sem padronização, não há comparação
Pesquisar preços de serviços de engenharia, materiais e reformas é um desafio para os condomínios, especialmente quando envolvem valores expressivos. Na tentativa de economizar, muitos dispensam a contratação de um engenheiro ou arquiteto – que não tenha interesse financeiro na obra – para elaborar o escopo dos serviços. A falta de organização resulta em propostas genéricas, com diferenças de preços que podem chegar a 35%, sem que os condôminos compreendam as razões dessas variações.
Imagine um edifício com quatro prumadas de ferro galvanizado, sendo que apenas uma está deteriorada. As alternativas podem envolver substituir todas as tubulações, trocar somente a danificada, instalar uma nova do lado externo ou realizar o encamisamento interno, técnica que reveste a tubulação existente sem quebrar a alvenaria. Sem diagnóstico técnico, a assembleia discute preços de soluções completamente diferentes e corre o risco de aprovar intervenções desnecessárias, elevando os custos da obra.
O advogado do condomínio se mostra importante para evitar os conflitos, ressaltando o profissional habilitado para diagnosticar o problema, avaliar as alternativas e elaborar uma planilha detalhada, com serviços, materiais, especificações e métodos de execução. Esse trabalho exige estudo, pesquisa e planejamento. Não se pode esperar que cada empresa descubra, por conta própria, o que o condomínio pretende contratar.
O escopo padronizado permite comparar propostas equivalentes, identificar diferenças de preços e escolher a solução mais adequada, sem comprometer a qualidade da execução.
Segurança também se constrói no contrato
A convenção deve ser analisada para orientar a aprovação da obra, verificar os quóruns exigidos e evitar questionamentos posteriores, sendo importante o advogado especializado também avaliar a confecção do contrato.
A assessoria jurídica pode contribuir para avaliar a capacidade técnica, a situação financeira da empresa, os seguros e as garantias oferecidas, os prazos, as condições de pagamento, os tributos, os custos não incluídos no orçamento, as responsabilidades, as multas e as hipóteses de rescisão contratual. Uma análise cuidadosa reduz riscos e prejuízos expressivos.
O condomínio não economiza ao dispensar planejamento. Economiza quando contrata corretamente, compara serviços equivalentes e protege seu patrimônio. O orçamento mais barato nem sempre representa o melhor negócio, especialmente quando o contrato só protege quem prestará o serviço.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
contato@keniopereiraadvogados.com.br – Tel (31) 97139-1474
