Procuração e contrato particular não garantem propriedade do comprador
O registro da escritura de compra e venda de imóvel após a sua aquisição é o que assegura a propriedade, mas este ato vai além da questão patrimonial, pois pode evitar custos e transtornos futuros ao comprador.
A formalização da transferência da propriedade de um imóvel tem um custo elevado, que em Belo Horizonte, por exemplo, o ITBI corresponde a 3% do valor pago na compra e venda, além das despesas com o Ofício de Notas para lavrar a escritura e depois com o Ofício de Registro. Por essa razão, há compradores que deixam de registrar o bem em seu nome. Cometem o erro de confiar que o contrato de promessa de compra e venda garantirá seu direito de propriedade. Porém, é sempre bom relembrar aquela máxima: “quem não registra não é dono”.
A fim de tentar dar mais segurança ao negócio, há comprador que exige do vendedor a outorga de poderes por meio de uma procuração lavrada no Ofício de Notas, para que possa agir perante terceiros na condição de legítimo proprietário do imóvel. É o caso do comprador de apartamento, sala ou loja que não desejando entregar cópia do contrato particular, apresenta a procuração na assembleia condominial, por não dispor do registro imobiliário.
PROCURAÇÃO PERDERÁ O VALOR SE VENDEDOR FALECER
Entretanto, há diversos riscos ignorados por quem deixa de registrar o imóvel adquirido, sendo possível, por exemplo, que um dos vendedores venha a falecer, o que impossibilitará a assinatura da escritura perante o notário. Com o falecimento do vendedor que outorgou a procuração por instrumento público, essa também perde o valor, não podendo mais o procurador assinar a escritura em nome do comprador.
Caso isso ocorra, será o início do transtorno, pois o comprador para transferir a propriedade para seu nome, dependerá da Justiça, por meio do inventário do vendedor falecido. Caberá ao comprador acompanhar o processo para garantir que, transmitida aos herdeiros a propriedade do imóvel já vendido, eles possam, finalmente, assinar a escritura.
PROBLEMAS SE VENDEDOR TIVER DÍVIDA OU COM HERDEIROS
Lamentavelmente, há relato de comprador chantageado por herdeiros, que sabedores de que ele precisa da escritura, cobram, ilicitamente, para assiná-la. Diante desses riscos fica claro que não vale a pena deixar de formalizar a transferência da propriedade, pois a suposta economia não existe, tendo em vista que demora poderá resultar em custo bem maior, além de aborrecimentos caso algum credor do vendedor venha a requerer a penhora ou bloqueio do imóvel para quitar uma dívida judicial.
E QUANDO HÁ CONFUSÃO NO INVENTÁRIO?
São várias pessoas, em especial os homens idosos, que deixam de relatar aos familiares quantos imóveis possuem, em que banco têm conta ou aplicação, dentre outros dados. Assim, há diversos casos de herdeiros que só descobrem a extensão do patrimônio do falecido no momento do inventário, quando é realizada uma varredura nos Ofícios de Registros de Imóveis. É neste levantamento que aparecerá o imóvel já vendido, mas que não foi registrado pelo comprador em seu nome.
Essa situação dá margem para que os herdeiros, exatamente por não saberem que o parente falecido possuía determinado imóvel que foi vendido, o inclua no inventário para ser partilhado. Assim, quando o comprador decidir registrar o imóvel comprado há anos poderá ter como única alternativa uma ação de usucapião.
Como advogado participei de um processo em quem os filhos do vendedor sabiam que ele tinha vendido um apartamento e mesmo assim no inventário esse bem como se ainda pertencesse ao pai e o partilharam. Depois, tiveram a ousadia de propor uma Ação Reivindicatória para tomar o apartamento da compradora alegando que esse pertencia a eles, conforme passou a constar na matrícula em decorrência do registro do Formal de Partilha. A compradora teve gastos com a minha contratação e conseguimos garantir a sua propriedade, pois ao final ficou provada a má-fé dos autores dessa aventura jurídica que não existiria se ela tivesse providenciado a escritura pública em seu nome e o registro desta na matrícula junto ao Ofício de Registro de Imóveis.
É fato que, cedo ou tarde, será inevitável investir na regularização do imóvel, sendo melhor o comprador se programar para fazê-lo na celebração do negócio, pois o valor do ITBI e das despesas dos dois cartórios é muito menor que o preço de uma ação para evitar a perda do imóvel em decorrência de uma penhora ou de outro problema judicial que poderia ser evitado.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje Em Dia
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br.
