Nesse momento de queda dos rendimentos das aplicações financeiras que acumularam enorme volume de recursos aplicados no decorrer dos últimos anos, de pessoas que esperaram por oportunidades de negócios, constata-se que essas estão começando a investir parte desse capital em imóveis. Dessa forma diversificam na compra de um bem seguro, livre de oscilações abruptas ou das intervenções já efetivadas pelo governo nas décadas de 80 e 90, como os empréstimos compulsórios e confiscos, sendo que o imóvel além de valorizar, pode gerar um bom rendimento com o aluguel.
Nessas viradas de cenários surgem grandes oportunidades para quem estiver com a documentação do seu imóvel em ordem. Com as irregularidade, o bem pode vir a sofrer desvalorização de mais de 35% do preço, caso o pretendente deseje assumir o risco.
Outros perderão a vez por não terem regularizado pendências quanto ao registro do imóvel, que é o que garante a propriedade, pois, “quem não registra, não é dono”. Caso o vendedor não seja o proprietário que consta na matrícula no Ofício de Registro de Imóveis, poderá vender apenas a sua posse, que é pouco valorizada. O interessado na compra considerará não apenas a dificuldade ou impossibilidade de registrá-lo em seu nome, mas também o trabalho e o custo que a regularização demandará.
Mesmo tendo a propriedade registrada, muitos deixam de liberá-la de algum gravame, perdendo um lucro expressivo, que talvez não consiga futuramente. Isso ocorre porque muitas vezes as pessoas que compram um imóvel, acreditam que nunca o venderão, pois só preocupam em usá-lo, como se tivessem a posse eterna, negligenciando a regularização da propriedade.
Gera também transtorno imóvel com inventário pendente, pois não se sabe o tempo que o processo demorará para terminar e se haverá algum problema no seu decorrer, ou se, após a compra realizada, no futuro, surgirá questionamento sobre regularidade do negócio. Tais dúvidas refletem no valor da transação.
Há caso em que a irregularidade é tão significativa que a solução passa ser a ação de usucapião para o comprador obter a propriedade do imóvel, a qual pode custar 20% do valor do bem, mas que vale a pena ser proposta, pois não existe outra forma de passar a ser dono. Por outro lado, há aquele investidor que adquire o imóvel com documentação irregular por valor bem mais baixo que o preço de mercado e assim viabiliza os custos que terá com o advogado para regularizar, podendo ao final, lucrar com a sua valorização ao registrar a sentença da ação de usucapião que confirmará a propriedade em seu nome.
Trata-se de um excelente investimento a regularização da documentação do imóvel, pois ela evita ao seu proprietário transtornos futuros para si e para os sucessores. Quando se compra um imóvel para residir, trabalhar ou como investimento, o objetivo é ser proprietário do bem. Essa propriedade agrega-se ao patrimônio familiar, e com o falecimento do proprietário, os herdeiros receberão o imóvel e se beneficiarão com a sua regularidade. Poderão vender o bem e dividir o valor auferido evitando conflitos com a manutenção de um bem em comum. Ter um imóvel com diversos coproprietários consiste num foco de desagregação familiar, que aumentará com o passar dos anos, gerando divergências com a sucessão de novos herdeiros, sendo o ideal vende-lo logo que o inventário for concluído.
Os especialistas têm confirmado que todos os indicadores estão favoráveis à valorização dos imóveis, especialmente diante do baixíssimo desempenho das aplicações financeiras que não renderão nem 2% ao ano, após o investidor pagar o IR de 22,5%, taxa que incide sobre as aplicações com prazo de até 180 dias. A maioria dos Fundos de Renda Fixa dará prejuízo diante da taxa de administração cobrada pelo banco, sendo que a poupança rende apenas 0,12% ao mês.
Trate seu imóvel como seu lar, quando o for, mas também como um investimento, já que o aquecimento do setor imobiliário sempre proporciona a realização de bons negócios. Mantenha a documentação em ordem, porque o dinamismo do setor imobiliário não espera o vendedor regularizar os documentos para a conclusão do negócio. É importante o corretor de imóveis alertar sobre isso logo que for contratado para avaliar o imóvel que se pretende vender para evitar que o comprador venha a buscar outro negócio.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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