Condomínio deve exigir conforto acústico, conforme ABNT, a partir de 2013
Um dos maiores problemas que motivam as pessoas venderem ou mudarem do apartamento são os incômodos decorrentes dos ruídos. Pelo fato das pessoas serem educadas, a maioria, ao saber que está fazendo barulho, age com cordialidade e atende o pedido deixando de praticar os atos ruidosos. A situação se torna delicada quando se constata que o volume dos ruídos é potencializado pela baixa qualidade da construção, pois mesmo que o vizinho tenha um comportamento comedido, há lajes e paredes não vedam sons que passariam despercebidos se essas tivessem a espessura adequada.
A partir da década de 80 começaram a surgir estruturas mais leves, em decorrência do movimento de racionalização da construção civil, que procurou reduzir os custos. Assim, as paredes e lajes ficaram menos espessas, as janelas e portas mais finas, resultando em menos peso e na redução de material que contribuía para o conforto acústico.
A situação foi piorando ao ponto de encontramos edifícios com lajes com apenas 7 cm de espessura, sem contra piso, o que fazia os apartamentos se tornarem caixas de ressonância. Da mesma forma, alguns moradores ouvem as músicas, conversas dos vizinhos do lado, pelo fato das paredes terem apenas 9 cm de espessura, ou seja, bem menos que os usuais 20 cm, que proporcionam qualidade e conforto acústico. Quando as paredes são rebocadas com cimento, seu isolamento acústico é bem melhor em relação as paredes que recebem acabamento de gesso.
Diante desse cenário prejudicial aos compradores de imóveis, surgiu a ABNT-NBR 15.575:2013, que define as classes de desempenho acústico. O engenheiro Krisdany V. Cavalcante, que é um dos maiores especialistas do país em acústica e presidente da Sociedade Brasileira de Acústica, esclarece que às vezes, a construtora não corrige os defeitos por inércia dos compradores, pois “Diante das Normas de Desempenho (ABNT-NBR 15575:2013) que exige que os prédios, a partir de 2013, tenham conforto térmico e acústico, cabe aos compradores, logo que recebem os apartamentos, conferir se atendem às especificações. Caso o desempenho de isolamento acústico de paredes, lajes e janelas sejam inferiores ao desempenho mínimo previsto na norma brasileira, poderão os proprietários exigir a devida reparação ou indenização da construtora, diante da desvalorização dos apartamentos. ”
LAUDOS PODEM INDICAR FALHA NA CONSTRUÇÃO
O condomínio ou o proprietário podem requerer às construtoras a comprovação de laudos de desempenho acústico emitidos por laboratórios independentes ou até mesmo acreditados pelo Inmetro. Quando a construtora ou incorporadora não contratarem ou disponibilizarem os laudos técnicos de desempenho acústico, é importante o assessoramento por advogado para orientar e evitar a prescrição. Eventualmente, o laudo poderá ser contratado pelo condomínio ou proprietário e deverá atender às normas ABNT NBR 15575-3 e NBR 15575-4, sendo importante a assessoria de advogado para saber de que forma usará essa prova em juízo, pois dificilmente a construtora assumirá espontaneamente os custos elevados se a reparação for necessária.
HÁBITOS DIFERENTES DO MORADOR X QUALIDADE DA OBRA
Em muitos casos é provável que o edifício atenda ao desempenho mínimo previsto na norma de desempenho de edificações residenciais, porém, a diferença de hábitos entre vizinhos seja um problema que a construtora ou incorporadora não tenha responsabilidade. Nestes casos é importante a mediação pelo síndico, o qual tem o dever de aplicar a convenção e multa, caso os ruídos atinjam diversos apartamentos, ou seja, deixe de ser uma questão pontual e imperceptível para vários moradores do edifício.
RUÍDOS DE ESTABELECIMENTOS COMERCIAIS – SOLUÇÃO PROFISSIONAL
Sobre os bares, casas de festas, clubes e estabelecimentos comerciais que geram ruídos em excesso para as edificações residenciais vizinhas, o Perito Krisdany Cavalcante, esclarece que “esses casos podem ser denunciados e requerida a fiscalização de poluição sonora junto à prefeitura do seu município ou junto a Promotoria de Meio Ambiente do Ministério Público Estadual, que enviarão um técnico com um sonômetro para farem as medições dentro da residência do reclamante. Estes casos têm previsão legal na Resolução CONAMA 01 de 1990, na Lei Estadual de MG nº 7302/1978 e, em muitos municípios, em Lei Municipal. A norma técnica para este tipo de perícia e fiscalização é a ABNT NBR 10151. ”
Muitos empresários de casas de entretenimento e bares são conscientes e instalam isolamento acústico para evitar os incômodos, pois agem sabiamente para ter uma boa relação com a vizinhança. Entretanto, há alguns bares, casas noturnas, empresas e prédios com aparelhos de ar-condicionado de alta potência que são ruidosos, deixam de atender as reclamações, o condomínio ou os moradores que são prejudicados obtêm a solução mediante a propositura de um processo judicial, por meio de um advogado especializado, sendo esse o caminho mais eficaz. Caso esperem que o município multe e interdite o local poderão ficar anos sofrendo com os ruídos, já que esses estabelecimentos contratam advogados para protelar a ação da prefeitura, a qual não tem estrutura para agir com celeridade.
DIREITO À SAÚDE SUPERA AO DIREITO DE LAZER MUSICAL
Há casos que o morador gosta de tocar piano, guitarra, bateria ou outro instrumento como lazer ou mesmo para aprender. Tudo bem, mas se o som propagado prejudica o sossego do vizinho, poderá vir a ser indicado que ele instale isolamento acústico no cômodo onde é praticado seu lazer. O Direito à saúde prevalece sobre o prazer de quem curte música alta, cabendo a quem gere o incômodo o dever de investir numa solução que evite que os ruídos atinjam os vizinhos.
Krisdany, explica que “a poluição sonora, mesmo sendo musical, pode se tornar um tormento para quem está em casa descansando, não tendo ninguém o direito de impedir que aqueles que estão em home office cumpram seus compromissos, os quais são mais importantes que o lazer ruidoso. São vários os danos causados pelos ruídos, dentre eles: falta de concentração, irritação, alteração no sono, confusão mental e até mesmo perda auditiva. A Organização Mundial de Saúde considera a poluição sonora urbana a segunda maior causa de prejuízo à saúde de quem mora em centros urbanos. A primeira maior causa é a poluição do ar. Estas duas fontes de poluição estão diretamente associadas também aos veículos automotores, principalmente os veículos à Diesel, como ônibus e caminhões. Mas esse problema pode deixar de existir nos próximos anos devido a expectativa de aumento de vendas de veículos com motores elétricos que substituirão os motores a gasolina, etanol e diesel. ”
RUÍDOS PODEM VIR DO APARTAMENTO ABAIXO
Podem existir falhas construtivas tão graves que os ruídos provocados por um apartamento do 2º andar podem refletir no 4º andar, sendo possível os proprietários exigirem da construtora, no prazo legal, obras que melhorem o isolamento acústico.
O engenheiro Krisdany Cavalcante esclarece que “a propagação do som é pelo ar e pela estrutura do prédio, sendo que, geralmente o som vem de cima, mas há casos que os ruídos vêm da unidade abaixo, sendo necessário colocar manta ou molas Optima piso acustic / fabricadas pela Isover, que funcionam como uma mola que retém a energia e assim reduz os ruídos entre os apartamentos. ”
COMPRADORES E SÍNDICO DEVEM EXIGIR AS REPARAÇÕES
O correto seria o síndico e os compradores, após alguns meses do recebimento do edifício, estando esse com os apartamentos ocupados, contratasse um perito para verificar todos os vícios de construção, os defeitos ocultos, dentre eles, a existência de problemas acústicos, pois a construtora é obrigada por lei, a garantir e consertar as falhas construtivas (hidráulicas, elétricas e estruturais) pelo prazo irredutível de 5 anos, a contar da Certidão de Baixa de Construção ou a partir da entrega do edifício.
Diante do elevado custo desses consertos, raramente a construtora atende as reclamações se não existir a intervenção de um advogado especializado, o qual pode indicar para o perito os pontos relevantes para instruir os procedimentos necessários para que os reparos sejam eficazes e definitivos. Assim, evita que a construtora crie obstáculos ou justificativas que podem levar à perda da garantia pelos condôminos, por não dominarem as questões jurídicas. Em inúmeros casos são realizados reparos paliativos que depois geram a necessidade do condomínio ou proprietários arcar com gastos expressivos com a recuperação das fachadas, infiltrações, que superam em mais de 30 vezes o que seria investido numa condução profissional que apurasse todos os defeitos e soluções por meio de um perito.
Belo Horizonte, 02 de maio de 2021.
Este artigo foi publicado no Jornal do Síndico
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
