TELHADO E JARDIM SEM MANUTENÇÃO GERA DEVER DE INDENIZAR
A locação de um imóvel acarreta ao inquilino mais obrigações do que o pagamento do aluguel e encargos, pois, ao final do contrato, deverá devolvê-lo ao locador nas mesmas condições em que o recebeu. Há caso de inquilino que acredita ser responsabilidade do locador toda e qualquer manutenção no imóvel alugado, por entender que não é obrigado a gastar em propriedade de outra pessoa. Ocorre que o descuido e a falta de manutenção preventiva por parte do inquilino podem resultar em dano ao patrimônio do seu locador, o que levará ao dever de indenizar pelo prejuízo causado.
O art. 23 da Lei do Inquilinato, nº 8.245/91, determina que: “O locatário é obrigado a: (…) II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (…)”. Além desses dispositivos legais, os contratos de locação estipulam cláusulas que deixam claro o dever de o inquilino tratar o imóvel locado com zelo, pois apesar de qualquer edificação estar sujeita ao desgaste natural do tempo, a ausência de conservação agrava o problema, além de causar danos que não existiriam se tivesse sido executada a manutenção necessária, com o devido cuidado.
Dar manutenção ou não danificar o telhado e o jardim
A leitura do artigo. 23, sem conhecimento jurídico, leva à interpretação equivocada de que o inquilino é obrigado, apenas, a evitar danificar o imóvel, sendo que, se o fizer, precisará consertá-lo. Isso leva à ideia errônea de que cuidar do bem locado exige somente impedir que algo seja quebrado por ele ou seus familiares, como trocar um piso ou um vidro que tenha sido danificado pelos moradores.
Porém, há danos provocados pela negligência e desmazelo do inquilino que deixa de cuidar do imóvel, o que pode ser exemplificado com a falta de limpeza regular das calhas do telhado, a ausência de cuidado com o jardim (que às vezes tem plantas de elevada valor financeiro), a falta de lubrificação e de pintura das janelas que enferrujam ou a ausência de aplicação de verniz nas madeiras da varanda
No caso de infiltração em decorrência da falta de limpeza das calhas, caberá ao inquilino reparar todos os danos nas paredes (trocar o reboco, emassar e pintar) e pisos (que não podem ficar desiguais, o que pode implicar na troca de todo material), pois deveria ter tido o cuidado de retirar regularmente as folhas que caem dos galhos das árvores que ficam acima da casa. A ausência de limpeza regular das calhas gera o entupimento, impedindo o escoamento da água da chuva que fica empossada na laje. A infiltração gerada por esse entupimento, que resulta em mofo, só existiu porque o inquilino não deu manutenção básica ao imóvel.
O resultado é a obrigação do inquilino reparar os danos que seriam evitados com uma simples limpeza de calha do telhado ou com a contratação de um jardineiro, no caso das plantas que morreram. O proprietário do imóvel não tem qualquer responsabilidade pelos danos, sendo a vítima que sofreu o prejuízo gerado por quem deveria cuidar do seu patrimônio.
Negligência do inquilino gera dever de indenizar o agravamento do problema
O mesmo princípio é aplicado aos seguros de automóveis, pois quando ocorre a acidente que danifica o carro, consiste em dever do segurado tomar todas as providências para não agravar os danos. Se o segurado abandona o carro, deixa-o desprotegido do vandalismo, favorecendo o furto das peças e o agravamento dos danos, a Cia. Seguradora se recusará a pagar o valor do prejuízo que foi aumentado, limitando-se a cobrir somente os prejuízos provocados pelo abalroamento.
Dessa forma, cabe ao proprietário/locador, arcar com os reparos que forem de sua responsabilidade, mas se o inquilino contribuiu para o aumento dos danos, este responderá na sua quota parte. Portanto, a falta de atitude, a omissão, caracteriza culpa e cabe ao negligente assumir o que deu causa, nos termos do Código Civil.
Deixar de avisar ao locador também leva a indenizar
Quando a manutenção é, de fato, dever do locador, como por exemplo a substituição completa da fiação antiga do imóvel que está comprometida, ou do encanamento que está vazando dentro da parede, cabe ao inquilino avisá-lo formalmente e de imediato. Caso não comunique e haja o agravamento do prejuízo do proprietário, o inquilino poderá atrair para si o dever de reparar, previsto nos artigos 186 e 927 do Código Civil, tendo que arcar com os danos que só existiram porque o conserto foi tardio diante da negligência de quem deixou de avisar.
Belo Horizonte, 21 de junho de 2021.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
