Registros equivocados podem anular o ato ou não oferecer as garantias esperadas
A maioria da população desconhece como funcionam os cartórios e quais são suas finalidades. Muitos confundem as funções dos Cartórios de Notas com as dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos ou com as dos Cartórios de Registro Civil ou de Registro de Imóveis, sendo que o correto é denominar Ofício de Notas ou Ofício de Registro de Imóveis, pois o vocábulo “cartório” consiste no local/prédio onde funciona. O resultado dessa falta de esclarecimento é que muitos registros são realizados de maneira equivocada, no Ofício errado, o que invalida o ato ou não permite que o registro ofereça as garantias esperadas, além gerar gastos expressivos que poderiam ser evitados.
Convenção só tem valor se registrada no Ofício de Registro de Imóveis
Por desconhecimento, muitas convenções de condomínio e suas alterações são registradas no Cartório de Registros de Títulos e Documentos, o que é errado. Tanto a convenção quanto suas alterações devem ser realizadas no Ofício de Registro de Imóveis, já que a convenção condominial regulamenta a propriedade dos condôminos e, por isso, deve ser registrada no Ofício de Imóveis para que qualquer um que vier a adquirir o imóvel saiba exatamente o que comprou e seus direitos e deveres.
Centenas de condomínios foram enganados por algumas pessoas que se diziam profissionais para elaborar a Rerratificação da Convenção. Após atualizar a Convenção, por ser ela falha e repleta de impropriedades e sem quórum legal, acabava sendo registrada no Ofício de Títulos e Documentos para dar a impressão de que está perfeita. Ocorre, que tal manobra decorre do fato de o Oficial de Registro de Imóveis ter rejeitado o registro da Rerratificação por ter diversos erros, sendo que até outubro de 2013 os Oficiais de Registro de Títulos e Documentos aceitavam tal registro, pois não analisavam seu conteúdo.
Para evitar a continuidade dessa irregularidade que visava iludir os condomínios a aceitarem convenção sem validade jurídica, vários Estados Brasileiros elaboraram seu Código de Normas para orientar os serviços notariais e registrais. Em Minas Gerais, no final de 2013, entrou em vigor o Código de Normas criado pela Corregedoria-Geral de Justiça de MG, por meio do PROVIMENTO Nº 260/CGJ/2013 que codifica os atos normativos da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais relativos aos serviços notariais e de registro, que consta a norma que determina que somente o Ofício de Registro de Imóveis pode registrar a convenção de maneira a verificar a sua validade:
“Art. 358. A requerimento dos interessados, os Ofícios de Registro de Títulos e Documentos registrarão todos os documentos de curso legal no País, observada sua competência registral.
§ 1º. O interessado será informado, quando do requerimento, que o registro para fins de conservação não produzirá efeitos atribuídos a outros Ofícios de Registro, apondo-se no ato a seguinte observação: “Registro para conservação L. 6.015/1973, art. 127, VII”.
2º. […] § 3º. Os documentos cujo registro obrigatório seja atribuição de outro ofício ou órgão só poderão ser registrados para fins de conservação após seu registro no respectivo ofício ou órgão. […]
Outras pessoas cometem o engano de achar que por se tratar de um condomínio comercial, a convenção do mesmo deve ser registrada no Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas. Não existe diferenciação entre condomínio residencial e comercial para efeito de registro. A questão principal que deve ser levada em conta é a já citada anteriormente. Trata-se a convenção, seja de edifício residencial ou comercial, de um instrumento que regula a propriedade e por isso, também no caso dos edifícios comerciais, deve ser feito o registro nos Ofício de Registro de Imóveis.
Consiste numa má-fé aquele que se diz especialista e elaborou a atualização da convenção de maneira errada, pois para enganar o condomínio a registrou Ofício de Títulos e Documentos. Diante de várias falhas, inúmeras rerratificações de convenção nem são apresentadas ao Oficial de Registro de Imóveis, pois esse nem a receberia no balcão e diante disso quem a redigir de forma amadora a levou a registro no Ofício errado, gerando riscos e problemas para o condomínio.
Ainda no que diz respeito à questão da propriedade, a Escritura de Compra e Venda do imóvel deve ser realizada no Ofício de Notas e, logo após, deve ser levada para registro no Ofício de Registro de Imóveis. É sempre bom lembrar que só é dono do imóvel aquele que o registra e, enquanto o registro não é feito, a propriedade continua em nome do vendedor.
Regimento Interno e Atas de Assembleia
Já o regimento interno dos condomínios, por não dizer respeito à questão da propriedade, mas sim à “vida comportamental” dos moradores dentro dos edifícios, pode e deve ser registrado nos Ofício de Títulos e Documentos. Os assuntos e artigos que são tratados na convenção não podem ser modificados por meio do regimento interno.
Também as atas das assembleias condominiais podem ser registradas neste mesmo Ofício. Contudo, há de se ressaltar que não existe a obrigação de registrar todas as atas das assembleias de condomínio, mas somente a que elegeu o síndico e as que tenham tratado de assunto relevante que seja importante perpetuar a informação, como por exemplo o resultado de um sorteio de vagas de garagem.
Para facilitar o entendimento sobre as funções de cada tipo de Ofício (mais conhecido como cartório), apresentamos abaixo, de forma resumida, a função de cada um:
Ofício de Notas: É onde são lavradas as escrituras públicas, testamentos, procurações, pactos antenupciais, realizados os reconhecimentos de firmas e outros.
Ofício de Registro de Imóveis: Nele se registram os imóveis e documentos relacionados à propriedade dos mesmos. Somente quando se registra a escritura pública de compra e venda do imóvel neste ofício a pessoa passa realmente a ter a propriedade do mesmo. Ainda, é importante este ofício, porque é o local onde as pessoas conseguem obter informações seguras sobre a situação jurídica dos imóveis.
Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas: Registram-se neste ofício os contratos, estatutos ou os atos constitutivos das associações, das sociedades, das fundações, das organizações religiosas e dos partidos políticos, para que possam adquirir personalidade jurídica.
Ofício de Registro Civil de Pessoas Naturais: Realiza o serviço de registro das pessoas naturais, principalmente de nascimento, casamento e óbito. Fornece, ainda as certidões de separação, divórcio, emancipação, interdição e outros.
Ofício de Registro de Títulos e Documentos: Cuida principalmente do registro de contratos que têm como objeto bens móveis. Ainda, realiza o registro de toda documentação que não pode ser registrada em outros tipos de ofício.
Belo Horizonte Julho 2021
Esse artigo foi publicado na Revista Soberana.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
