DÍVIDA DE TAXA DE ASSOCIAÇÃO: NOVO COMPRADOR DE LOTEAMENTO FECHADO ESTÁ ISENTO

 

 

     Centenas de loteamentos fechados, também denominados de condomínios de fato, têm tido grande dificuldade em receber as taxas cobradas pelas associações que foram criadas para administrar os serviços prestados, como o controle de portaria, por falhas na elaboração da documentação que carece de formalidades jurídicas. O resultado tem sido o fracasso de inúmeras ações de cobrança das taxas que poderiam ser exigidas somente se o loteador ou os criadores da associação tivessem cumprido os requisitos legais que gerariam o dever dos proprietários de lotes e casas pagarem as despesas.

     Essas taxas só podem ser exigidas em três hipóteses: se o comprador contratou isso com o loteador, se aderiu formalmente à associação ou se o loteamento é regulamentado por uma convenção de condomínio devidamente registrada na matrícula do lote no Ofício de Registro de Imóveis.  Fora isso, as cobranças de taxas associativas que têm sido realizadas, como se fossem taxas de condomínio, se mostram ilegais conforme o entendimento nos julgados do Superior Tribunal de Justiça (STJ), bem como no recente julgamento publicado em dezembro de 2020 do Supremo Tribunal Federal (STF).

NOVO JULGAMENTO DO STJ CONFIRMA SER A DÍVIDA PESSOAL

     Em julho de 2021, novamente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial nº 1.941.005-SP, definiu que o comprador que adquiriu um imóvel num loteamento/condomínio fechado, mesmo que tenha o loteador registrado um contrato-padrão, não tem a obrigação de pagar as taxas associativas já vencidas, pois tal dívida só pode ser cobrada do vendedor por ter caráter pessoal. Portanto, isso implica que praticamente 90% dos condomínios fechados, por serem regulamentados por estatutos de associação ou contratos elaborados pelo loteador, não conseguem penhorar o imóvel para levá-lo a leilão para quitar a dívida decorrente da taxa associativa. Esse entendimento já está pacificado no STJ em diversos acórdãos.

     Há dois Resp submetidos ao rito dos recursos repetitivos que determinam que essas taxas não atingem a quem não é associado, o que foi reafirmado pelo STF ao julgar um Recurso Extraordinário em dezembro de 2020.

     Nesse julgamento em julho de 2021, o STJ citou na ementa: “5. O fato de a cobrança de taxa de manutenção estar prevista no contrato-padrão registrado no Cartório de Imóveis vincula os adquirentes somente à obrigação de pagar as taxas a partir da aquisição, não abrangendo os débitos do anterior proprietário, diante da ausência de previsão expressa na lei de regência”

LEILÃO DO IMÓVEL É POSSÍVEL SOMENTE NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

     A quota de condomínio fechado só adere ao lote ou casa, como acontece num condomínio edilício, no caso do registro do imóvel constar a convenção devidamente registrada na sua matrícula, que estabelece as áreas comuns e as unidades privativas com a sua respectiva fração ideal, nos termos do art. 8º da Lei nº 4.591/64. Poderá ainda, a dívida ter caráter propter rem se decorrer de um Condomínio de Lotes nos termos do artigo 1.358-A do Código Civil, sendo também essencial a escritura de convenção que venha a determinar a fração ideal do lote com as especificações do que consiste área privativa e as áreas comuns.

COBRANÇA BASEADA NA MÁ-FÉ GERA DIREITO DE INDENIZAÇÃO E RISCO DE ILÍCITO PENAL

     Diante desses diversos julgamentos do STJ e do STF, que deixam claros os limites das obrigações e que evidenciam que algumas associações foram criadas de maneira maliciosa, sem a efetiva participação dos proprietários dos imóveis ou que criam obrigações contra quem não aderiu ao estatuto de maneira formal, poderá ocorrer uma nova fase no Poder Judiciário com a resposta das vítimas que são processadas por cobranças indevidas. Inúmeros são os casos de réus que pagaram as taxas associativas de maneira injusta, pois preferiram ceder às cobranças sem fundamento legal ou foram mal defendidas a ponto de gerarem decisões judiciais equivocadas.

     Mas, com o aperfeiçoamento dos magistrados e em especial, com a consolidação do entendimento do STJ e do STF, não poderá mais o autor de ações irregulares alegar desconhecimento ou dúvida ao ter sua pretensão indeferida pelo juiz. Terá gerado danos patrimoniais ao réu que foi cobrado indevidamente, o que implica no dever de indenizar os gastos que este teve ao contratar advogado para se defender, além dos danos morais ao negativar seu cadastro como se fosse inadimplente.  

     Caso a Associação venha a promover uma aventura jurídica ao cobrar de quem não é devedor, mesmo sabendo que a dívida é de outra pessoa ou ilícita, poderão seus dirigentes responderem por processos também na esfera criminal por obter vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo em erro esses associados, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento, a pagar pelo que não deve para obter vantagem.

 

Belo Horizonte, 09 de setembro de 2021

Esse artigo foi publicado no Jornal O Tempo.

 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal

Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

kenio@keniopereiraadvogados.com.br