De maneira ilógica grande parte dos condomínios cobra valor mais elevado de quota de condomínio do apartamento de cobertura, sob o argumento inverídico de que ela gera mais gastos que os apartamentos tipo. Nada mais falso, pois os gastos que compõem as quotas de condomínio decorrem do uso das áreas comuns (portaria, corredores, áreas de lazer, limpeza, etc) e dos empregados, fato esse que não tem qualquer relação com a fração ideal que foi criada nas incorporações com a finalidade de dividir despesas de construção. Na verdade, a existência de cobertura no topo do edifício beneficia os demais condôminos, pois gera redução no valor das despesas de conservação do telhado que é de responsabilidade do condomínio.
Se um edifício com 20 unidades tem cada pavimento com 500 m², tendo dois apartamentos por andar, caso o último andar possua duas coberturas, cada uma ocupando 200 m², o telhado terá apenas 100 m². Dessa maneira, os proprietários dos 20 apartamentos deixarão de pagar os custos de troca e manutenção de um telhado de 500 m², pois a área de 400m² ocupada pelas duas coberturas terá seus custos de troca da manta de impermeabilização arcados pelos dois proprietários destas unidades. O telhado que consiste em área comum passa a ser de apenas 100 m², sendo que sua conservação e reparos será rateada por 1/20, ou seja, todos os 20 proprietários passam a pagar bem menos para manter o prédio livre de infiltrações.
É indiscutível que os condôminos, sejam de apartamentos tipo, coberturas, bem como de salas e lojas nos edifícios comerciais são responsáveis por toda área do telhado, contudo, havendo a cobertura, certamente as demais unidades tipo são beneficiadas ao pagarem menos por sua reforma ou troca. O telhado sobre a casa de máquinas, a caixa de escada, os cômodos superiores da cobertura, a área de ventilação, as marquises e demais locais que não seja o piso exclusivo da cobertura, são de responsabilidade de todos os condôminos, pois esses espaços consistem áreas comuns que pertencem à coletividade.
NÃO UTILIZAÇÃO DA ÁREA DE LAZER DO CONDOMÍNIO
Outro ponto que penaliza o proprietário da cobertura que paga um preço muito maior para adquirir a moradia com piscina, sauna, churrasqueira e um salão ou área livre maior no 2º piso, é que diante desse investimento, acaba deixando de utilizar as áreas de lazer oferecidas pelo condomínio em sua área comum, já que usufrui do espaço privativo que dispõe.
Assim, os proprietários dos apartamentos tipo se utilizam das áreas de lazer sem a concorrência dos moradores da cobertura. Entretanto, apesar da cobertura raramente usufruir dessas áreas e salão de festas, por serem comuns, acaba pagando por sua manutenção e conservação. Até aí, tudo bem, se pagar a quota de condomínio igual aos donos dos apartamentos tipo. Mas, cobrar do proprietário da cobertura 50% ou até 150% (conforme a fração ideal, que na realidade foi criada para dividir despesas de construção) acima do valor da quota de condomínio paga pelo apartamento tipo é absurdo. Respeitar a matemática, a lógica e os vizinhos é simples quando se é honesto e consciente.
Belo Horizonte 04 dezembro 2019
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
