Muitas pessoas que compram imóveis desconhecem que se trata de um negócio complexo, sendo que a Secretaria de Regulação Urbana de Belo Horizonte afirma que mais de 50% possui alguma desconformidade. A falta de documentação regular pode ocasionar uma depreciação de até 35% do seu valor do imóvel, podendo inviabilizar a sua comercialização. Dentre as irregularidades destaca-se: inexistência de projeto aprovado, falta de Baixa de Construção (Habite-se) e a ausência de pagamento de INSS dos trabalhadores que construíram a edificação. Assim, há milhares de casas, lojas, galpões e até prédios em que o documento de propriedade consta apenas o terreno, sem nenhuma edificação.
Consiste num equívoco a pessoa adquirir o imóvel por meio de um Contrato Particular de Compra e Venda e deixar de fazer a escritura sob o “argumento perigoso” de que é muito caro pagar 3% sobre o valor do imóvel, para a Prefeitura, referente ao ITBI, e ainda as taxas do Cartório de Notas, e depois, o Cartório de Registro de Imóveis para registrar a escritura. Esses custos são necessários para que a compra se torne segura.
Falta de registro gera riscos
O art. 1.245 do Código Civil prevê: “transfere-se entre vivos a propriedade mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Ou seja, só é dono de um imóvel quem registra a escritura junto ao Cartório de Registro de Imóveis, pois assim impede riscos, como perder o imóvel em decorrência de uma penhora sobre o bem, de processo de cobrança ou execução de dívidas em nome do vendedor.
A falta de registro da escritura em nome do comprador pode gerar muitos gastos com processo judicial para evitar a perda do que comprou. Há também o comprador que pega apenas a procuração do vendedor para realizar a transferência, mas demora a fazê-la. O falecimento do vendedor torna a procuração inválida e traz muitos transtornos para o adquirente, pois terá que habilitar-se no inventário do vendedor. Devido ao erro do comprador deixar de contratar uma assessoria jurídica especializada constata-se a existência de milhares de imóveis depreciados, com processos na justiça e com problemas que um advogado evitaria caso analisasse a documentação antes do fechamento da transação.
Ausência de inventário vira bola de neve
Há imóvel cujo proprietário faleceu e deixou a casa, por exemplo, para quatro filhos que não abriram o inventário. Depois, morreram dois desses filhos e suas cotas-parte vão para os netos e assim por diante, sem ninguém promover os inventários para regularizar a propriedade que passou a ter dezenas de donos, sem qualquer documento registrado. Essa situação acarreta conflitos familiares e prejuízos para quem não usufrui do imóvel.
Neste caso, a transferência normal para um comprador torna-se tão complicada que é mais viável propor ação de usucapião, que sempre é complicada e de elevado custo, o qual vale a pena arcar para viabilizar a negociação do bem.
Problemas tributários
O imóvel com pendência tributária resulta em problemas, pois o vendedor poderá ser processado pela inadimplência do IPTU, por exemplo, que caberia ao comprador quitar. O mesmo risco de se tornar réu numa execução judicial acontece com a taxa de condomínio quando se trata de apartamento, loja ou sala que não é transferida para o nome do comprador.
Verificar antes de comprar
Sanar as irregularidades do imóvel antes de colocá-lo à venda o valoriza, pois estas dificultam a realização do negócio, que não poderá ser financiado, e fazem o preço cair drasticamente. É importante ter a assessoria de um profissional especializado para analisar preventivamente a situação do imóvel, bem como para redigir o contrato de compra e venda de forma a evitar dúvidas e problemas que podem acarretar prejuízos expressivos.
Belo Horizonte, 07 de fevereiro de 2022.
Artigo resumido publicado no Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG (2010-2021)
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG.
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
