A compra de imóveis na planta exige cautela por parte do adquirente em relação à incorporação, à documentação do imóvel e das partes que figuram na promessa de compra e venda, e às cláusulas contratuais, visando maior segurança para garantir entrega do bem conforme contratado. Ainda mais cuidados são necessários na compra de apartamentos de alto padrão, em que as construtoras oferecem vários “kits” e possibilitam que os compradores solicitem personalizações, a fim de deixar o imóvel “com a cara” dos moradores.
São comuns alterações como a retirada de uma parede para aumentar um ambiente, a criação de uma suíte, um closet, ou a substituição de um acabamento com padrão básico por outro de padrão mais elevado. Dessa forma, o piso laminado poderá ser trocado por tábua corrida, granito, mármore ou porcelanato, por exemplo, podendo ainda ser trocados os metais, portas e louças, dentre outros acabamentos, os quais podem representar alto custo financeiro.
Contratação exige cuidados diante de várias possibilidades
Quando a construtora possibilita ao comprador escolher os acabamentos, fixará um prazo para que este se manifeste sobre o que deseja. Ultrapassado o prazo de escolha, a empresa instalará o “kit padrão”.
Ocorre que tais procedimentos podem gera polêmicas por falta de previsão dos diversos eventos que podem ocorrer, sendo importante uma reflexão prévia para evitar atritos futuros entre construtora e comprador.
Quem compra o material?
Há casos em que, nas negociações, fica decido que a construtora comprará o material e prestará o serviço, deixando o imóvel pronto para a entrada de quem o comprou. Porém, há situações que a construtora apenas executa a obra, sendo papel do comprador adquirir diretamente o material, que será apenas recebido pela empresa para concluir o serviço.
Discussões ocorrem quando o comprador adquire o material da obra sem ter conhecimento técnico sobre o assunto, de modo que, na entrega, a qualidade do que foi recebido é inferior à esperada ou tem algum problema como a especificação diferente. Nesse caso, a construtora não tem responsabilidade sobre a qualidade do que foi adquirido pelo comprador, sendo que uma nova compra de material pode prejudicar o prazo estipulado em contrato.
Além disso, há preocupação para evitar risco com a concessão da Certidão de Baixa de Construção que pode gerar problemas caso as alterações pretendidas sejam realizadas precipitadamente. Vindo a ocorrer um atraso em determinado apartamento, haverá possíveis incômodos com obras após a ocupação do edifício.
Prestação de contas com transparência
Quando a obra é por administração, a questão é ainda mais complexa, pois é exigido da construtora um grande cuidado, já que deverá prestar contas de forma clara, sendo importante formalizar o aceite/acordo em cada etapa da obra, evitando assim dúvidas futuras no momento que for executado o pagamento final.
Diante das regras do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que a construtora figura como fornecedora, no caso de dúvidas sobre o contrato, a interpretação será a favor do comprador, por ser considerado leigo e hipossuficiente.
Por isso, cabe a construtora, como especialista, demonstrar com notas fiscais e demais documentos o que realmente foi gasto, dentro das especificações ajustadas bilateralmente. Assim, diante da transparência na execução das modificações e do que foi combinado, receberá sua taxa de administração ou o pagamento pactuado sobre o serviço, com tranquilidade e segurança.
Belo Horizonte, 11 de abril de 2022.
Este artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 a 2021)
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – IBAMI
