Um dos maiores desafios de um condomínio consiste em manter em dia o recebimento das quotas, pois é fato que alguns condôminos ignoram seu dever de quitar pontualmente as taxas de condomínio. Há também aqueles que de forma equivocada ou mal intencionada, procuram tumultuar a gestão condominial ao depositar em Juízo, por meio de Ação de Consignação em Pagamento, valor abaixo do que seria correto. Lamentavelmente, há casos em que um ou outro condômino tenta sabotar a administração para forçar a aceitação de sua pretensão, sem qualquer fundamento válido. Se há algo errado com o rateio ou se a taxa foi aprovada de forma indevida, basta agir com assessoria jurídica para contestar o valor ou anular a deliberação, não sendo racional ficar inadimplente como forma de protesto contra a irregularidade.
Falta de domínio do que seja “fração ideal” num condomínio edilício
Atender os interesses de vários condôminos, que têm concepções e formações diferentes, é praticamente impossível, principalmente em condomínios com unidades diferenciadas (apartamentos, coberturas, salas e lojas térreas). Infelizmente, poucos profissionais têm domínio do conceito de fração ideal citado na Lei 4.591/64, que regulamenta prioritariamente as incorporações. Há 27 anos temos alertado que diante da falta de aprofundamento na matéria, a maioria das pessoas tenta impor que o rateio das despesas das áreas comuns, que todos os moradores usam e têm igualmente a mesma disponibilidade, ocorra com base nela. Ignoram que a fração ideal foi introduzida na Lei 4.591/64 para servir o rateio de custos da construção, ou seja, o valor que cada adquirente de unidades vendidas na planta ou em construção pagará para ter seu imóvel concluído.
A maioria das convenções é redigida de forma amadora e motiva confusões quando estipulam a divisão de despesas de conservação e manutenção a partir da fração ideal, pois na realidade, tais despesas decorrem do uso das áreas comuns, que são utilizadas de forma igualitária. A quota de condomínio é criada após o prédio ser concluído e habitado e não tem qualquer relação com o tamanho interno das unidades, pois visa custear as despesas como energia elétrica da parte comum, fornecimento de água, folha de pagamento de empregados do condomínio, limpeza, entre outras.
Taxa indispensável à manutenção
Quando um ou vários condôminos deixam de pagar sua parte da despesa, resta aos demais suprirem a diferença, pois não pode, o síndico, deixar de pagar um débito ou pagá-lo parcialmente porque algum condômino ficou inadimplente, sendo que isso acarretaria a interrupção do serviço. Para evitar esse problema, a única solução é aumentar o valor das quotas dos adimplentes. A dívida daquele que não paga é rateada entre os que quitam em dia seus compromissos.
Qualquer condômino tem o direito de exigir que a administração aja com celeridade contra os inadimplentes, pois alguns não pagam por mero capricho, ao priorizarem outros compromissos sobre os quais os credores agem com maior rigor no caso de impontualidade.
Apartamentos maiores são os mais prejudicados com a inadimplência
O amadorismo é o maior fator de prejuízos nos condomínios, especialmente por não valorizarem a importância de atualizar a convenção com um especialista que domine os procedimentos judiciais que envolvem as polêmicas decorrentes dessas relações compostas de centenas de pessoas.
O mais revoltante é que no caso do apartamento de cobertura ou térreo, esses são mais prejudicados quando a quota é cobrada pela fração ideal, pois arcam com parcela maior dos prejuízos decorrentes da má administração ou da ausência de cobrança eficaz. Os bons pagam pelos maus, sendo que estes continuam a utilizar tudo normalmente no edifício, podendo até lucrar se a administração deixar de cobrar em juízo, pois a inércia acarreta a prescrição das quotas não executadas.
Inviabilizar o condomínio
Cabe a todos exigir que o síndico contrate um advogado para cobrar judicialmente do devedor e que esse profissional especializado seja competente para modernizar a convenção com diversos mecanismos que coíbem a impontualidade, como o aumento dos juros para até 10% ao mês que o STJ (Superior Tribunal de Justiça) julgou ser legal. A quota de condomínio advém de um cálculo matemático e para a conta fechar não existe milagre, todos devem cumprir sua parte corretamente.
Belo Horizonte, 16 de maio de 2022
Este artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
KÊNIO DE SOUZA PEREIRA
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG (2010 a 2021)
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
