Frequentemente, temos visto condôminos deixarem para depois suas obrigações referentes à manutenção dos edifícios ou não tomarem providências para reparos urgentes em relação a infiltrações, telhados e outros defeitos, a ponto de a estrutura ficar comprometida e até mesmo ruir. Os condôminos devem entender que além do prejuízo material que podem sofrer com a postura negligente, precisarão indenizar as vítimas atingidas pelo seu descuido.
A queda de cerâmicas ou de outro material que se solte da fachada dos edifícios é extremamente perigosa, pois pode atingir veículos ou pessoas que passem próximos ao local, o que acarreta o risco de indenização por danos morais.
Os condôminos sabem o que é certo e errado, mas de maneira impressionante, quando se trata da assembleia, em alguns casos, parecem perder a sensatez, pois deixam de cumprir com a sua responsabilidade. Ignoram que a negligência e a imprudência podem gerar prejuízos inimagináveis, principalmente diante dos longos e onerosos processos judiciais.
PROTELAR ESTIMULA PROCESSOS JUDICIAIS E DESGASTES ENTRE VIZINHOS
É comum vermos casos de consertos protelados em edifícios, o que faz com que o vício construtivo aumente e atinja até a área interna de apartamentos, como ocorrem com infiltrações decorrentes de defeitos no telhado ou das paredes externas do edifício. Notamos que muitas vezes não há dúvidas quanto à obrigação de realizar o conserto, mas há uma postura de inércia dos condôminos, que fazem de tudo para evitar o gasto com o reparo necessário, mas que, ironicamente, provocam o agravamento dos custos do conserto, já que terão que indenizar também outros danos.
Quando o assunto evolve reparos de problemas estruturais, a rapidez na solução é fundamental, sendo ilógico imaginar que o dano vai se resolver sozinho, por milagre ou mágica. É preciso agir e cabe aos condôminos faze-lo o quanto antes, pois a cada dia que passa o problema apenas se agrava e encarece.
PRÉDIOS CAEM E CAUSAM VÍTIMAS FATAIS
Vários são os casos de edifícios que sofrem abalos estruturais por falta de interesse da administração, fato esse inaceitável. Qualquer condômino tem o poder de exigir judicialmente providências contra o síndico e o condomínio negligentes. Todavia, irracionalmente, por não desejar investir na contratação de advogado acaba não fazendo nada. O resultado, muitas vezes, são os desmoronamentos que levam vidas e o patrimônio de anos de trabalho.
No dia 15/10/19, vimos a lamentável queda do Edifício Andrea, em Fortaleza, sendo que uma vistoria técnica de engenharia havia apontado 135 pontos de avarias estruturais no pilotis do prédio. As notícias divulgadas sobre essa tragédia informaram que mesmo sendo urgente a reforma, a síndica demorou vários anos, tendo buscado orçamentos diversos e o condomínio optou pela contratação da proposta de menor valor, ignorando que qualidade tem custo maior.
Obras necessárias e urgentes, como trocar um cano estourado ou um portão arrobado, bem como restabelecer o funcionamento do elevador, podem ser realizadas independentemente de autorização prévia da assembleia, nos termos dos §§ 2º e 3º do art. 1.341 do Código Civil, tendo o dever se convocá-la logo a seguir. Entretanto, diante do seu elevado custo e tendo em vista que pilastras demoram anos para ruir, a contratação da empresa para fazer os reparos poderia ter ocorrido com tranquilidade, muito antes da queda do prédio.
A análise desse caso demonstra as consequências da negligência nos reparos e manutenção dos edifícios, pois a inércia dos moradores, a atitude de deixar para o outro fazer, mesmo diante de danos iminentes, coloca em risco a vida e o patrimônio próprio e alheio. Passou da hora de refletirmos sobre essa postura, que tem se tornado um traço negativo de personalidade, uma triste característica cultural, como ocorre com o lamentável “jeitinho brasileiro”.
Belo Horizonte, 15 de dezembro de 2022.
Este artigo foi publicado na Jornal Folha do Síndico
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH/MG.
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
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