Os compradores de unidades na planta assinam os contratos confiando na boa-fé da construtora e, tomados pela emoção, deixam de avaliar previamente as cláusulas relativas ao preço, forma de pagamento, mudanças de índices, prazos, multas e a entrega do bem. Ao final, milhares de compradores têm sido lesados com manobras que fazem subir o valor da dívida no momento da entrega do empreendimento, a ponto de vários pagarem mais de 20% do preço previsto. Poucos são os profissionais aptos a interpretar as entre linhas e as dezenas de cláusulas entrelaçadas com termos técnicos. São utilizados procedimentos maliciosos, os quais são baseados nas brechas da Lei nº 13.786 que entrou em vigor em 27/12/18, criada para beneficiar as construtoras, incorporadoras e loteadoras.
Construtora consegue lucrar até mesmo ao atrasar com a obra
Essas situações têm aumentado a partir de 2019, ou seja, a situação ficou mais arriscada para os compradores após a entrada em vigor da Lei do Distrato que dá margem para a construtora lucrar até mesmo no caso dela atrasar com a entrega do edifício, pois a penalidade imposta a ela é simbólica, enquanto o comprador que fica sem receber o bem continua a ser onerado de forma expressiva, já que a correção é aplicada sobre o saldo devedor que consiste na maior parte do total da venda.
Desequilíbrio de conhecimento entre construtor e comprador
Vários são os abusos praticados pelos construtores que são bem assessorados por diversos advogados, pois os compradores continuam a agir de forma amadora, gerando assim rendimentos indevidos às construtoras que têm, em muitos casos, lucrado mais com a aplicação de índices de correção e juros do que com a própria construção. Esses lucros são expressivos por que a cobrança ocorre sobre o valor maior da transação, sendo comum o comprador pagar 80% do preço do imóvel somente após a abertura da matrícula individualizada que só ocorre com a concessão da Baixa de Construção.
Há construtora que impõe que o comprador declare no contrato de financiamento ou na escritura o valor histórico da venda e não o valor realmente pago nas prestações e no saldo devedor, o que acarretará prejuízos ao comprador quando realizar uma venda futura ao pagar imposto sobre ganho de capital.
O comprador peca ao tentar negociar diretamente com a construtora. Diante da sua ingenuidade e falta de experiência deixa de tomar providências prévias para evitar a cobrança de valores ilegais. O comprador ao dispensar a consultoria jurídica tem dado muito lucro para a construtoras que desrespeitam as leis com frequência.
Deixar de agir agravam os prejuízos
O ideal seria os compradores se conhecerem durante decorrer da obra, trocarem ideias, se unirem e com uma boa assessoria técnica teriam condições de evitar grandes prejuízos com a cobrança de juros, IPTU e quota de condomínio, com a troca de índices irregular, a cobrança excessiva de taxa de enxoval e com a negativa de consertar defeitos inaceitáveis no momento da entrega do bem.
O que se constata é o comprador completamente perdido e sem saber como agir, ficando à mercê do construtor que cria documentos e procedimentos para se safar de cumprir seus deveres, pois ao ser acionado juridicamente mostra seu arsenal de maldades para alegar a prescrição e dizer que o comprador concordou com tudo.
Belo Horizonte, 06 de março de 2023.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
Acesse o link para baixar o PDF do artigo publicado.
Kênio de Souza Pereira
Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de mG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
