Deixar de enfrentar os problemas que surgem rotineiramente pode ser a pior atitude, pois ignorá-los pode aumentá-los, a ponto de saírem do controle, especialmente quando se trata de conflitos de vizinhança. Constatam- se situações críticas nas assembleias gerais onde as divergências se acentuam quando não há espaço para a troca de ideias de maneira educada e respeitosa. As pessoas estão cada dia mais nervosas, impacientes, individualistas e egoístas, pois se mostram inacessíveis à necessidade de entender o ponto de vista do outro.
Diante desse cenário de intolerância, vemos no noticiário o relato de agressões, algumas que resultam óbitos, entre vizinhos, que muitas vezes poderiam ser evitadas. A maioria dessas tragédias decorre de discussões que envolvem barulho, infiltrações, prestação de contas, utilização das áreas como garagem e equipamentos de lazer, que poderiam ser evitadas se o síndico e demais condôminos agissem com firmeza, seja notificando judicialmente seja aplicando a multa ou mesmo por meio de um processo judicial.
Atitude e uma boa convenção coíbem atos irregulares
Ocorre que, diante de uma convenção mal elaborada a administração, ou mesmo a pessoa prejudicada, às vezes deixa de agir a tempo e modo, criando assim um clima que propicia o agravamento do conflito. Muitas vezes, a solução poderia ser agilizada se fosse realizada a rerratificação da convenção que viesse a incluir novas cláusulas que deixaram de ser elaboradas pelo empreendedor, que geralmente peca por não contratar um advogado especializado para redigir uma convenção moderna. Entretanto, muitos condomínios têm perdido a oportunidade de eliminar diversos problemas por deixarem de reunir 2/3 dos condôminos para aprovar uma nova convenção que poderia valorizar seu patrimônio ao eliminar os pontos de atrito.
Com o crescimento das habitações em condomínios e das áreas de lazer, aumentou a proximidade entre os vizinhos, ainda que meramente física, na mesma medida em que crescem os condomínios comerciais de galpões, onde os espaços comuns são partilhados por várias empresas. A maior convivência aumenta conflitos e requer uma convenção mais detalhada e adequada para atender as novas relações.
Convenção deve autorizar síndico aplicar multa
Diante da pequena participação das pessoas na assembleia, mostra-se inaplicável a norma do Código Civil que a partir de 2003 determinou que a multa contra o condômino que descumpre seus deveres deve ser aplicada pela assembleia, pelo quórum absurdo de 2/3 ou de até 3/4 dos demais condôminos. É fundamental que a convenção permita ao síndico que aplique a punição, dentro de critérios técnicos, para evitar a nulidade da multa, tendo em vista que para sua validade exige-se a observância de procedimentos jurídicos específicos.
O que temos visto no dia a dia são agressões entre vizinhos, que às vezes atingem situações graves em decorrência da falta de reflexão da violência existente no país. O Brasil é um dos países mais violentos do mundo, tendo registrado em 2022 40,8 mil mortes violentas em 2022. Grande parte dos homicídios qualificados ocorre por motivo fútil que normalmente é a mesma motivação do crime praticado entre vizinhos, ou seja, há uma enorme desproporção entre o motivo e a reação e a consequência, no caso, morte, ou lesão corporal.
Levando em consideração que a convenção é um instrumento importante para orientar os direitos e deveres das pessoas, fica evidente a necessidade dos construtores, incorporadores e gestores dos condomínios se empenharem na elaboração de convenções mais profissionais.
21 de março de 2023.
Este artigo foi publicado na Jornal BalçãoNews.
Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
