IMPEDIR QUE ELE CONCLUA A VENDA NÃO FAZ PERDER SEU HONORÁRIO
Na compra e venda de imóveis muitos compradores procuram um corretor para buscar um determinado imóvel. Após cumprida a tarefa pelo corretor, há caso de o comprador procurar diretamente o proprietário/vendedor para efetivar a transação sem o acompanhamento do corretor. Tal procedimento visa reduzir o preço com retirada da comissão do corretor que fez seu trabalho de aproximar o comprador do vendedor. Dessa forma, passados alguns dias, após o corretor ter mostrado o imóvel ou apresentado uma proposta do comprador, este desaparece, não atende mais o corretor, alegando uma das seguintes desculpas: que perdeu o interesse, que comprou outro bem ou que foi mal atendido, buscando com isso o rompimento da relação. Em geral, o comprador conta com a anuência do vendedor, sendo que este diz ao corretor que já vendeu o bem a terceiros.
Direito do corretor à comissão
Essa manobra, contudo, não é capaz de eliminar o direito do corretor de receber sua comissão pela intermediação que realizou, pois o fato do vendedor ter permitido que esse profissional apresentasse o imóvel acarreta o dever legal de pagar a comissão se a transação for concluída, mesmo que tenha passado vários meses, conforme estipula o Capítulo XIII – Da Corretagem (artigos 723 a 729), do Código Civil:
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.
Vários corretores e imobiliárias têm perdido a comissão a que têm direito por não conseguir enfrentar as artimanhas criadas pelos clientes que procuram evitar o pagamento da comissão que é devida. É fundamental que esses profissionais ajam com rapidez por meio do seu advogado especializado para criar provas que serão fundamentais para que o Juiz, ao julgar a futura ação de cobrança, tenha convicção para condenar o vendedor ao pagamento da comissão integral.
2º corretor “parceiro” do comprador age de forma antiética
Há comprador que por ser amigo ou parente de um corretor, ao retirar o profissional (1º corretor) que lhe apresentou o imóvel, coloca seu corretor “parceiro” para intermediar para que este ganhe a comissão ou sendo comum este reduzir a comissão para facilitar a transação, pois sabe que não a merece. O corretor que faz isso com outro profissional fere o Código de Ética da Corretagem (Resolução COFECI nº326/92, pois sua deslealdade prejudica o concorrente.
O Código de Ética, no artigo 3º determina que a conduta do corretor deve prestigiar a imagem da classe, devendo “considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade”, além de citar outras obrigações, dentre elas destacam-se:
VI – exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições legais e regulamentares
VII – defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe;;
IX – auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste Código, comunicando, com discrição e fundamentalmente, aos órgãos competentes, as infrações de que tiver ciência;
XI – relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe;
Art. 4º – Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes: (citamos alguns incisos)
I – inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
II – apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;
III – recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
VI – zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;
IX – contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais;
Art. 5° – O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.
Art. 6º – É vedado ao Corretor de Imóveis: (citamos alguns incisos)
I – aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude;
V – receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados;
VI – angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe; VII – desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;
X – praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;
XV – aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;
XVI – aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis, com que tenha de colaborar ou substituir;
Dever do vendedor agir para evitar figurar como réu numa ação de cobrança
É dever do vendedor, ao perceber que o comprador colocou o 2º corretor “parceiro” para participar da negociação, repudiar tal intermediação, pois pela lei deverá pagar a comissão somente ao 1º corretor que apresentou o imóvel ao comprador. Os magistrados, de forma, unânime firmaram a jurisprudência no sentido de que, caso não houvesse a apresentação do corretor, o negócio não seria realizado, portanto, se há prova da apresentação cabe a este receber a comissão.
Tal manobra desse corretor “parceiro” atravessar de forma maliciosa a negociação, não impede que o 1º corretor cobre judicialmente sua comissão integral, bastando provar por meio do termo de visita, e-mails, WhatsApp e testemunhas que foi ele quem apresentou o imóvel que foi negociado. Todavia, se o vendedor aceitar o corretor antiético, acabará atraindo para si uma ação de cobrança da comissão que deveria ser paga a quem faz jus, ou seja, ao 1º corretor.
Inúmeros são os processos que resultam na condenação do vendedor pagar a comissão de 6% (percentual vigente no CRECI-MG, que varia conforme o Estado) ao corretor que apresentou o comprador, mesmo que ele tenha pagado ao 2º corretor parceiro do comprador. Portanto, o vendedor, ao não ter controle de quem intermedia a transação, pode vir a pagar a comissão em duplicidade.
Ao ser afastado deve ser iniciado o processo de cobrança
O corretor, ao perceber que está sendo afastado da transação e que as partes estão negociação sem a sua intermediação, deve tomar providências jurídicas de imediato, com técnica, para deixar claro que exigirá sua comissão integral. Ao agir juridicamente deixará evidente que foi ele quem propiciou a transação, pois essa só passou a existir por ele ter aproximado a pessoa certa para adquirir o bem.
Belo Horizonte, 06 de março de 2023.
O resumo deste artigo foi publicado na nossa coluna do Jornal O TEMPO.
Acesse o link para baixar o PDF do artigo publicado.
Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça/Revista Justiça, dos jornais O Tempo, Hoje em Dia, Diário do Comércio e do BDI.
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG no período de 2010 a 2021
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
