É comum o inquilino que investiu grandes quantias para criar seu “ponto comercial” no imóvel ser surpreendido, após vencer o prazo do contrato, com uma ordem judicial para desocupar o imóvel no prazo de 15 dias, decorrente de uma Ação de Despejo por Denúncia Vazia movida pelo locador. Essa situação, em alguns casos, liquida o negócio instalado pelo inquilino que não se preparou para desocupar o imóvel, especialmente quando a clientela não o acompanha para o novo local.
Infelizmente a maioria dos inquilinos se preocupa apenas com o local onde funcionará sua empresa e a sua estrutura básica. Cometem um pecado ao se esquecerem da importância da redação do contrato de locação que é muito diferente daquele que é utilizado para locar um apartamento, pois a mudança de uma moradia é muito mais simples do que a transferência de uma empresa com dezenas de empregados e custos operacionais expressivos.
A experiência comprova que a maioria desses problemas existe simplesmente pelo fato do inquilino não se importar em obter informações essenciais sobre o funcionamento da relação locatícia. As pessoas ignoram que um dos contratos mais complexos do Brasil é o que regula a locação não residencial sujeita à renovação de cinco anos. Este tipo de contrato destinado ao comércio, industrial ou prestação de serviços, contém artigos específicos da Lei do Inquilinato que aumentam as circunstâncias que podem gerar problemas, as quais devem ser previamente negociadas pelas partes envolvidas.
O acompanhamento jurídico especializado no decorrer de toda a locação é fundamental, pois caso o inquilino cometa algum ato irregular ou deixe de cumprir uma obrigação no decorrer do contrato poderá perder o direito de requerer em juízo o novo prazo locatício de cinco anos.
No momento em que iniciar o prazo de renegociação do novo prazo, ou seja, no penúltimo semestre da locação de cinco anos vigente, deverá o inquilino ter tudo organizado, sem nenhuma pendência, para que seja possível obter êxito no processo judicial de renovação. É enorme o volume de casos em que o inquilino é despejado por perder a Ação Renovatória em razão de tê-la proposto de forma amadora e descuidada.
RENOVAR É UM DIREITO – RISCO DE PAGAR LUVAS NOVAMENTE
O direito a ter novo contrato a cada cinco anos requer constante vigilância do inquilino, sendo importante ele não cometer infração legal ou contratual. A renovação evita que o inquilino pague luvas, as quais consistem numa quantia, que gira em torno de R$40.000,00 a R$2.000.000,00, dependendo do ponto comercial, para que o proprietário/locador ou o inquilino que está saindo do local permita que o novo ocupante passe explorar o imóvel.
É normal o locador rejeitar a renovação amigável, porque caso o inquilino “durma no ponto” e perca esse prazo, poderá o locador despejá-lo a qualquer tempo e passar o ponto comercial para outra pessoa, mediante nova cobrança de luvas.
LOCADOR PODE INSTALAR O MESMO RAMO DO INQUILINO
Ressalta-se que pelo fato do despejo ocorrer por denúncia vazia o locador poderá exercer o mesmo ramo do inquilino e assim usufruir da clientela que este criou. A vedação que proíbe o locador de abrir o mesmo tipo de negócio do inquilino no imóvel existe somente no caso de ocorrer a retomada na Ação Renovatória, nos termos do § 1º do artigo 52 da Lei nº8.245/81.
VALOR DO ALUGUEL É O FOCO DA POLÊMICA
A maior discussão geralmente é o preço do aluguel, que pode ser revisado conforme preço de mercado a cada três anos, desde que não tenha ocorrido acordo nesse período, nos termos do artigo 19 ou no momento que ocorre a renovação quinquenal.
A renovação pode ser pleiteada por qualquer empresa regularmente constituída que vise o lucro, desde que preencha os seguintes requisitos: a) tenha contratos de locação escritos que somados totalizem cinco anos; b) esteja explorando o mesmo ramo pelo prazo mínimo de três anos; c) proponha a ação renovatória da locação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor, sob pena de decadência.
O inquilino, ao deixar de propor a Ação Renovatória dentro do prazo, perderá seu direito e consequentemente a garantia de permanecer no imóvel, ficando sujeito à denúncia vazia.
OS ERROS NA AÇÃO RENOVATÓRIA DA LOCAÇÃO
Causa perplexidade a quantidade de inquilinos que perdem o direito de renovar o prazo de locação por cinco anos por causa da condução amadora do processo judicial de renovação do contrato em razão de erros básicos. O resultado tem sido a perda do “ponto comercial”, dos investimentos em marketing no local, podendo, em alguns casos, a empresa vir a fechar ao mudar do local quando a clientela não a acompanha. Vários são os casos do empresário perder todas as suas economias, pois ao ser despejado deixa no local as obras e benfeitorias que construiu para operar seu negócio, as quais se incorporam ao patrimônio do locador que contratou o direito de retê-las sem nada pagar ao inquilino. E o pior é que ao fracassar na tentativa de obter novo contrato por cinco anos, o locador, bem assessorado juridicamente, poderá conseguir o despejo no prazo de 30 dias, caso o tenha requerido na contestação da Ação Renovatória.
É lamentável que alguns inquilinos só passam a entender que a Ação Renovatória é um dos processos judiciais mais complicados do Brasil, após ser despejado diante de falhas cometidas por inexperiência ou negligência que o magistrado não perdoa, pois cabe a ele aplicar a lei, que exige que o processo seja proposto de forma perfeita.
São dezenas de detalhes e providências que o inquilino e seu advogado devem observar antes de negociar o primeiro contrato de locação, no decorrer dos quatro anos de transcurso e especialmente no penúltimo semestre do prazo de cinco anos, momento este em que deverá ser montado um processo repleto de detalhes, sem pendências, pois um erro pode impedir a renovação do contrato em juízo.
ADVOCACIA TEM DEZENAS DE ESPECIALIDADES
Diversos são os casos de inquilinos revoltados com o juiz que decretou seu despejo, que ignorou que eles investiram milhões de reais no imóvel locado e que a desocupação deste gerará desemprego e às vezes a falência da empresa. Ocorre que nos relatos desses inquilinos fica evidente que eles não compreenderam a seriedade de conduzir uma locação de grande porte, produtora de rendas, pois conduziram a negociação de forma amadora, sem atentar para prazos e procedimentos que não podem ser corrigidos posteriormente. E aí vemos prevalecer o ditado: “O direito não socorre aos que dormem”.
Em alguns casos estranhos vemos que o processo foi conduzido por um advogado tributarista ou trabalhista, o qual não tem domínio da Lei do Inquilinato, que é um dos diplomas jurídicos mais complicados do Direito. Certamente seria imprudente contratar um advogado especializado em direito imobiliário para atuar em um homicídio ou em uma ação trabalhista, pois o resultado não seria bom. É incrível como vemos inquilinos ou locadores buscando a defesa de seus direitos como se fosse “um quebra galho”, ao procurar um amigo e não um profissional da área específica, pois o Direito Imobiliário evoluiu e assim tornou-se um desafio para quem não é especializado. Poucos esquecem que a advocacia é a única profissão do mundo em que há outro profissional contratado para derrubar tudo que o outro faz, que se empenha para derrubar os argumentos da outra parte. Enfim, exercer advocacia é travar uma batalha! E contratar um ortopedista para fazer uma cirurgia cardíaca é desprezar a importância do coração.
PREVISÃO DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA TRAZ RISCOS
Em alguns contratos de locação comercial existe cláusula que permite a renovação automática do prazo de vigência, pela qual após o encerramento do prazo originalmente estipulado, o contrato de locação é automaticamente renovado por novo prazo sem que haja a comunicação prévia entre as partes. Esse tipo de dispositivo dispensa a propositura de Ação Renovatória, a celebração do termo aditivo ou de um novo contrato.
Essa cláusula é extremamente arriscada, pois de forma acertada e lógica, a maioria dos especialistas entende que aplicá-la seria inovar, ou seja, afrontar a própria Lei do Inquilinato que exige a propositura da Ação Renovatória no decorrer do penúltimo semestre do prazo do contrato em vigor de cinco anos, sob pena que perde o direito a obter um novo prazo contratual. A prudência orienta no sentido que o mais seguro é propor a Ação Renovatória, pois assim o inquilino não correrá o risco do Juiz entender que não há renovação automática, pois essa hipótese não consta na lei.
Belo Horizonte, 09 de agosto de 2015.
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Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis BH-MG
Professor da Pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliária
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel. (31) 3225-5599
