Os loteamentos fechados se consolidaram como sinônimo de status, segurança e comodidade. Afinal, nada como residir em um local arborizado, com acesso controlado, protegido de vários riscos, com clube e diversos serviços. Porém, uma questão bastante controversa é a forma de divisão das despesas do condomínio. Alguns condomínios fechados, por meio da convenção, bem como associações, por meio de estatutos que foram elaborados sem técnica, vêm cobrando as quotas condominiais por lote, o que representa uma injustiça em alguns casos, especialmente quando são unidos dois lotes que são utilizados apenas por uma moradia.
O sonho de se construir a casa perfeita em um local privilegiado pela natureza, que seja seguro, motiva diversas pessoas a procurarem esses condomínios fechados, os quais na realidade são loteamentos, pois não possuem áreas comuns, razão pela qual inexiste fração ideal sobre as vias que pertencem ao município. Logicamente, alguns proprietários acabam projetando uma moradia mais ampla e assim adquirem dois ou mais lotes para a construção de casa para melhorar o espaço para área de lazer, quadra, piscina, vestiários, churrasqueira, pomar, dentre outros.
Após a aquisição de dois ou mais lotes unificados, vem então o problema: as contribuições mensais para o rateio administrado pela associação do loteamento fechado, que em alguns casos é proporcional à quantidade de lotes, o que pode complicar mais ainda quando os lotes originais são muito diferentes.
Isso se dá por algumas associações, que não buscam assessoria especializada no momento da redação de seu estatuto e estabelecem como critério para definir a quota parte de responsabilidade de cada morador tão somente o número de lotes ou às vezes o tamanho deles, sem levar em conta o que cada família realmente usufrui dos serviços prestados. Nada mais desequilibrado, pois um morador que possua sua residência em dois ou mais lotes não onera mais o condomínio quanto ao controle da portaria – que é a maior despesa do empreendimento –, do que aquele que é proprietário de lote singular. Ele não utilizará mais os porteiros, a segurança, limpeza ou coleta de lixo. Não é justo exigir que estes proprietários paguem em dobro ou mais para compor a remuneração dos funcionários do condomínio.
Em alguns casos, percebe-se ainda que os proprietários de dois ou mais lotes possuem em suas casas menos habitantes que os proprietários de lotes singulares. Portanto, a quota mensal multiplicada pelo número de lotes representa punição àqueles que são proprietários de lotes unificados, especialmente quando é instalado hidrômetro individual para evitar polêmica quanto àqueles que possuem piscina ou um pomar,. Fica mais expressiva a anomalia quando o resultado desta unificação resulta num terreno muito menor que outros lotes de grande proporção que pagam apenas uma quota.
QUOTA DE RATEIO NÃO PODE SER CONFUDIDA COM IMPOSTO
Se um lote é maior do que o outro, se aquele lote maior tem topografia mais acidentada que impede que seja utilizado da mesma maneira que o lote menor, se a frente não é proporcional aos demais, essas questões afetam o valor patrimonial, ou seja, quanto foi pago pelo adquirente. Sobre o preço de um imóvel, o adquirente paga o ITBI no momento que é lavrada a escritura de compra e venda, bem como anualmente pagará a mais o IPTU, caso tendo valor superior aos demais. Se o proprietário ganha mais que o vizinho paga a mais Imposto de Renda, sendo esses impostos baseados na capacidade de contribuição, o que não tem qualquer relação com o custo de manutenção das áreas externas do loteamento fechado.
O rateio de despesas da associação decorre dos custos com a segurança, porteiros, coleta de lixo e das áreas externas que são utilizadas pelos moradores e disponibilizados aos proprietários dos lotes, estejam ocupados ou não. É evidente que de deve pagar por um serviço à medida que este é efetivamente utilizado, sendo este raciocínio a base de cálculo de uma quota de condomínio. Afronta as regras matemática e tributária aplicar sobre as áreas externas das moradias de um loteamento fechado (da mesma maneira que nos apartamentos x coberturas e nas lojas térreas x salas de um edifício) a divisão das quotas pelo valor do bem/fração ideal, pois essa forma de rateio não tem qualquer relação com as regras aplicáveis aos tributos, que se dividem nas seguintes espécies: imposto, taxa, contribuição de melhoria, contribuições especiais e empréstimo compulsório.
Consiste um erro qualificar a quota do rateio como taxa, pois essa é espécie de tributo arbitrada pelo poder público. Não é honesto e nem racional cobrar de um vizinho despesas além das que ele gera ou usufrui, sendo que basta verificar o que cada moradia se beneficia para que seja realizada uma cobrança da quota de maneira equilibrada, pois assim a inadimplência será desestimulada. É notório que os empregados, que geram o maior custo, trabalham da mesma maneira para todos os proprietários e moradores, em especial quanto ao controle da portaria, não fazendo a sentido cobrança em dobro daquele que unificou dois lotes para morar.
ERRO DO USO DA FRAÇÃO IDEAL DECORRE DO DESCONHECIMENTO
É demonstrado que o critério para a cobrança de quota condominial baseada tão somente na quantidade de lotes se mostra tão falho quanto o critério baseado na fração ideal nos edifícios compostos por apartamentos tipo e de cobertura ou de salas e lojas térreas. Entende-se por fração ideal a proporção da construção daquela unidade em relação ao custo de toda a construção. Basta conferir a Lei nº4.591/64 que criou essa regra para regulamentar as incorporações em edificações condominiais no art.12, sendo que quanto ao custeio da manutenção e conservação estabeleceu o art. 24. Assim, a fração ideal, como a unificação de lotes, deverá ser considerada tão somente para a formação do preço daquele imóvel para a venda, não tendo qualquer relação com a divisão dos custos que decorrem das áreas externas à moradia, como a portaria, o clube e demais equipamentos que são utilizadas da mesma maneira por todos os moradores.
Mediante uma assessoria jurídica especializada que tenha afinidade com as regras matemáticas, com as complexidades legais que envolvem os condomínios e as recentes mudanças da jurisprudência sobre essa matéria, os loteamentos fechados podem evitar polêmicas, já que levam à redução da arrecadação decorrente daqueles que têm se recusado a se associar. A cobrança das quotas da associação deve ser realizada de maneira racional, devendo ser revistos os estatutos que têm motivado dispendiosas demandas judiciais.
Belo Horizonte, janeiro 2024.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis -BH/MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
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