Diante da evolução do entendimento das injustiças que são cometidas contra os proprietários de coberturas, apartamentos térreos e lojas que têm entrada independente pela via pública, quando na convenção é estipulado que a divisão do rateio das despesas de conservação e manutenção será baseada na fração ideal, inúmeras construtoras deixaram de utilizar esse parâmetro, tendo grande parte adotado o rateio igualitário no caso das coberturas e apartamentos térreos. Esses custos decorrem da utilização e da disponibilidade das áreas comuns, tendo as perícias judiciais dos processos que procuram anular o rateio injusto, comprovado que todos os moradores, independentemente do tamanho do apartamento, utilizam dos serviços (porteiros, faxineiros, etc), áreas de lazer e demais itens de forma igualitária, inexistindo maior benefício para as unidades maiores.
Quanto às lojas que se localizam no térreo, que não se beneficiam do controle de entrada por meio dos porteiros por terem entrada distinta pela via pública, dos elevadores e nem dos serviços de limpeza que são realizados dentro do prédio as construtoras têm adotado a isenção de cobrança dessas despesas para não prejudicar os proprietários. Em relação às lojas, são especificadas apenas o dever de pagar pelo seguro contra incêndio, renovação do AVCB, a manutenção do telhado, da calçada e da fachada, além de algum outro custo que tenha relação direta com a mesma, como a água, caso não tenha hidrômetro separado.
Há 29 anos, temos alertado o equívoco da utilização da fração ideal para cobrar despesas de condomínio das unidades maiores, por ela constar na Lei 4.591/64 para dividir apenas as despesas de construção para os adquirentes de unidades vendidas na planta. Durante os 12 anos que presidimos a Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010/21), bem como vice-presidente nacional dessa Comissão do Conselho Federal da OAB, ministramos diversas palestras sobre o tema nos congressos jurídicos que deixaram claro a confusão que muitos fazem aplicar conceitos de imposto (IPTU/ITBI) na forma de cobrar por serviços que não tem nenhuma ligação com o valor da unidade.
SINDUSCON E CBIC DIVULGAM EVOLUÇÃO DO CONHECIMENTO
Diante da consistência tese que divulgamos no decorrer de 29 anos, que se baseia em questões: matemática, lógica, boa-fé, função social do contrato e na correta interpretação dos artigos 12 e 24 da Lei de Incorporações e dos artigos 884 e 1.336, I do Código Civil, bem como na importância de os construtores aprimorarem a redação das convenções, a fim de evitar processos que discutem o rateio, fomos convidados para ministrar palestra sobre o uso correto da fração ideal e o rateio igualitário no dia 19/08/24, às 10h, no Congresso CONSTRUA MINAS. Esse evento nacional que será realizado de 19 a 23/08/24, é o principal Congresso da Construção Civil de MG, sendo idealizado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC) e o Sinduscon-MG, com apoio do Sebrae Nacional. Para participar clique: LINK DE INSCRIÇÃO
CONSTRUTORAS DE PRIMEIRA LINHA NÃO UTILIZAM FRAÇÃO IDEAL
A cada dia aumentam os empreendimentos têm adotado o rateio igualitário conforme noticiamos no artigo “Construtoras deixam de usar a fração ideal – Divisão igualitária evita conflitos e gastos com ações) publicado dia 19/10/23, que cita construtoras de ponta com a PVH, Alturez, Altti, EPO, Soinco, Garcia, dentre outras renomadas.
O presidente da Construtora Concreto, Miguel Safar Filho explicou que há anos não utiliza a fração ideal, pois opta com criar um critério mais equilibrado. Assim, evita que os condôminos questionem o valor das quotas por ser a convenção melhor elaborada e racional.
O diretor da Construtora Alturez, engenheiro Luís Flávio, esclarece que desde 2003 instala nos seus prédios a hidrometria e afirma que ela prova que as coberturas gastam o mesmo que a maioria dos apartamentos tipo, ou seja, é o número de moradores e seus hábitos que geram o consumo maior e não o tamanho da unidade. O mesmo é praticado pelo diretor da Construtora Garcia, João Garcia, que afirma que o rateio equilibrado agrega valor aos apartamentos por serem projetados para ter uma taxa de condomínio econômica, sendo que utiliza o rateio igualitário.
O diretor da Construtora PHV, Paulo Henrique Vasconcelos, esclarece; “Entendo que a cobrança de condomínio deve ser igualitária para todas as unidades, inclusive as coberturas, uma vez que atualmente as cobranças de água e eletricidade são individualizadas e o uso da área comum não é impactado pela metragem das unidades”
O diretor da Construtora EPO, Gilmar Santos Dias, afirma “a EPO há anos estipula na convenção dos edifícios que possuem coberturas e apartamentos térreos o rateio igualitário das despesas que são decorrentes de utilização das áreas comuns. Somente as despesas com energia elétrica, gás e água são medidas de forma individualizada. Não faz os custos dos serviços que são de uso comum, como portaria, halls, áreas de lazer e demais espaços fora dos apartamentos, serem cobrados pela fração ideal, pois essas despesas não estão ligadas ao tamanho das unidades e sim ao uso dos serviços prestados nas áreas comuns.”
O diretor da Construtora Soinco, Ruy Araújo, seguindo a decisão do STJ nº 541.317, afirma: “Nos empreendimentos da Soinco estabelecemos na convenção uma taxa de rateio das despesas de valor igual para todos os apartamentos, independentemente do tamanho ou altura, já que todos usufruem de maneira igualitária dos equipamentos do condomínio. A Soinco sempre rejeitou a adoção da fração ideal para estabelecer o valor das taxas de condomínio visto que as despesas que um apartamento de fração ideal maior pudesse ter em relação aos demais, já são individualizadas, como a conta privativa de água, luz e gás”.
As grandes construtoras primam pela competência e empenho em oferecer o que há de melhor para seus clientes. Ao estabelecem um rateio correto, sem utilizar a fração ideal, evitam que os futuros compradores criem discussões judiciais. Em 22/11/2008 O Tempo esclareceu isso no artigo “Fração Ideal e Rateio”
Conforme ressalta Luís Flávio, deixamos de utilizar a fração ideal para criarmos “prédios mais justos, que proporcionam convivência pacífica e clientes satisfeitos”, especialmente no caso de lojas no térreo com entrada independente. Esses construtores, de forma sábia e profissional, criam um ambiente justo e harmonioso nos condomínios.
Belo Horizonte, 08 de agosto de 2024.
Artigo resumido publicado no Jornal o Tempo
Acesse o link para baixar o PDF do artigo publicado.
Kênio de Souza Pereira
*Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)
*Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
*Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
*Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF, Band News, Jornais O Tempo, Hoje em Dia, Mercado Comum, Jornal do Síndico, Boletim do Direito Imobiliário/Diário das Leis
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