Quando as pessoas adquirem um apartamento, sala ou loja, esperam que o condomínio seja bem administrado e que todos os proprietários cumpram a convenção. Entretanto, há casos em que determinado condômino, por possuir várias unidades ou por aproveitar da falta de interesse da coletividade assume a função de síndico e passa a agir de maneira arbitrária e irregular, contando com o apoio de um grupo que se aproveita da desordem que os beneficia.
Casos assim perduram por anos e, com isso, há o esvaziamento das assembleias e a venda das unidades por parte dos proprietários que se desmotivam pelos prejuízos e que buscam simplesmente recuperar o sossego.
No cotidiano enfrentamos problemas no trabalho, no trânsito, nas relações comerciais. Esses desgastes fazem parte da vida. Porém, quando o conflito ocorre no nosso lar, a situação é bem diferente, pois nossa moradia é local sagrado, onde buscamos aconchego e paz. Geralmente, temos dificuldade em enfrentar atritos onde moramos até pelo desgaste emocional, pois o ideal é termos alegria ao encontrar os vizinhos nos elevadores, na garagem e nas demais áreas comuns do edifício.
Diante dessa realidade, a maioria das pessoas evita exercer funções administrativas, assumir posições no condomínio onde reside e deixam de participar de assembleias quando o clima e as trocas de ideias são deselegantes e desrespeitosas. E, por sua vez, vemos o crescimento da contratação de síndicos profissionais, valendo destacar que muitos acabam desistindo rapidamente ao perceber que não foram contratados para administrar efetivamente, mas sim para guerrear. Nesses casos, a remuneração não compensa o alto risco e os aborrecimentos decorrentes de atritos antigos.
Síndico Xerife
Mais de 70 milhões de brasileiros vivem em condomínios. Esses empreendimentos tornaram-se complexos: centenas de unidades, áreas de lazer semelhantes a clube, regras fiscais e trabalhistas cada vez mais exigentes. A função de síndico, então, deixou de ser meramente voluntária para se tornar uma atividade que exige preparo, conhecimento e maior responsabilidade.
Entretanto, ainda há quem exerça o cargo sem preparação e de maneira autoritária, ignorando deveres básicos previstos no art.1.348 do Código Civil, como prestar contas, agir com transparência e respeitar a lei e as normas da convenção.
Os exemplos se repetem: obras aprovadas sem assembleia, atas manipuladas ou redigidas após a reunião para distorcer o registro dos fatos, contratação de fornecedores “amigos”, restrição de acesso a contratos e documentos contábeis, favorecimento de determinados moradores e perseguição a quem questiona. O síndico passa a agir como se a conta bancária fosse patrimônio pessoal e não coletivo, passando a tomar atitudes inconfessáveis para favorecer alguns em detrimento do condomínio.
Grupo que se aproveita da má-fé
O síndico mal intencionado raramente atua sozinho. Ele forma um núcleo de apoio: conselheiros que se tornam cúmplices e vizinhos que são favorecidos que recebem tratamento diferenciado tais como isenção de multas, tolerância com inadimplemento, uso irregular de áreas comuns como garagens e salão de festas.
As irregularidades se tornam comuns, como se não existisse o dever de respeitar a coletividade, ficando as pessoas de boa-fé receosas de exigir seus direitos diante da postura do síndico e do grupo que revida de forma agressiva quem exige que as regras da convenção sejam cumpridas.
Perseguição a quem reclama do grupo
Quando contestado, o síndico ditador contrata advogado que age de maneira antiética e agressiva e, frequentemente recorre a notificações excessivas, multas seletivas e até ações judiciais estratégicas para intimidar.
O síndico malicioso dificulta a comunicação entre os condôminos e nega o acesso aos documentos e à prestação de contas ao criar barreiras e subterfúgios que, às vezes, resultam em prejuízo à coletividade.
Essas atitudes covardes acabam inibindo um ou outro condômino quando este não conta com o apoio da maioria que peca por omissão e por não terem assessoria jurídica, fazendo os prejuízos aumentarem e tornando o ambiente insuportável. E assim, vemos muitos moradores vendendo os apartamentos, às vezes, por preço baixo, para se livrarem de aborrecimentos e dos prejuízos que se agravam com o passar dos anos.
União e organização para enfrentar os problemas
O primeiro passo para melhorar a convivência e a segurança financeira do condomínio é promover a união dos condôminos, sendo fundamental contar com assessoria jurídica especializada para determinar a estratégia, a qual muda conforme o andamento dos trabalhos e que exigem o empenho de todos que desejam valorizar seu patrimônio.
Há casos de síndico que perseguiu e criou graves demandas judiciais e brigas com o objetivo de desvalorizar as unidades e comprá-las por valores abaixo do mercado. Essa manobra só funciona porque a maioria dos moradores não percebe a má-fé desse tipo de gestor, que se aproveita a falta de conhecimento jurídico e do amadorismo da coletividade que fica sem saber como agir.
A postura da coletividade de não se organizar e de deixar de investir financeiramente nos processos judiciais que são necessários para combater o síndico xerife acaba fortalecendo práticas que transformam o empreendimento em um “condemônio”, marcado por atitudes inimagináveis para instalar o caos.
Esperar que os outros resolvam é a receita do fracasso
Em um antigo condomíniona Praça Raul Soares, de Belo Horizonte-MG, com mais de mil apartamentos, diversos condôminos reclamavam das atitudes arbitrárias de uma síndica que permaneceu no cargo por 40 anos, pois estabeleceu uma regra que, para se candidatar a síndico, o pretendente tinha que depositar R$4 milhões de caução!
As dezenas de condôminos insatisfeitos nunca se uniram para enfrentar a questão de forma técnica e profissional e acreditavam que o Ministério Público resolveria o problema. É claro que isso não ocorreu, tendo sido alertado a eles que agir com amadorismo e de forma desorganizada não resolveria nada.
Enquanto isso, a síndica investiu valores expressivos do próprio condomínio na contratação de experientes advogados para perpetuar sua gestão por 4 décadas, vindo a ser substituída (somente por ter atingido elevada idade e ter ficado doente), por seu braço direito, o gerente do famoso edifício, garantindo assim mais algumas décadas de transtorno para aqueles que desvalorizam a boa técnica jurídica e que ignora a necessidade de se unirem de forma organizada.
A intransigência e a má-fé têm vencido diante da desunião e desinteresse de inúmeros condôminos que se limitam a reclamar sem assessoria jurídica adequada e necessária.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
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