Milhares de edifícios, especialmente, os antigos, apresentam desconformidade documental, urbanística ou construtiva, pois rotineiramente um proprietário ou outro amplia ou altera seu apartamento, loja ou sala após a concessão do Habite-se. Em grande parte dos casos esse acréscimo é realizado com a anuência dos demais condôminos ou da construtora.
Ocorre que, por falta de regulamentação ou formalização dessa alteração na convenção e nas matrículas, com o passar dos anos, surgem os novos proprietários ou síndicos que desconhecem as transações passadas, e passam a criar litígios que geram processos de alto custo. Poucos são os que buscam compreender essa situação, pois investir na regulamentação seria muito mais sábio, produtivo e evitar disputas que perduram por décadas.
Alterações toleradas por anos podem se transformar em conflito
É comum que edifícios antigos convivam, por longo tempo, com alterações realizadas após o Habite-se: ampliação de garagem, construção nova no apartamento com área privativa, incorporação de área lateral, aproveitamento de entrada ociosa, fechamento de espaço em prédio residencial para funcionamento de loja, criação de cobertura ou mesmo construção de pequeno anexo. Em muitos casos, a modificação ocorreu com a ciência dos demais condôminos, em ambiente de amizade, parentesco ou mera tolerância coletiva.
O problema nasce quando, anos depois, um novo adquirente confronta a planta aprovada com a realidade do prédio e questiona a legalidade da situação. O que era aceito como arranjo prático passa a ser tratado como abuso. Surge um conflito que poderia ter sido evitado os primeiros proprietários do prédio tivessem investido na regularização jurídica da alteração.
A informalidade de hoje é a disputa judicial de amanhã
O edifício se submete a três esferas de disciplina: a municipal (projeto aprovado na prefeitura), a registral (matrículas das unidades) e a condominial (convenção).
Não basta que a obra exista e tenha sido tolerada. A ausência de formalização transforma a boa-fé de ontem na insegurança de amanhã. É justamente essa informalidade que alimenta ações e disputas que atravessam anos.
Sob o aspecto jurídico, a questão central não é apenas a irregularidade perante a Prefeitura, mas se a alteração atingiu área comum ou contrariou a convenção. Quando há consenso, o caminho adequado é a regularização formal da nova realidade, com o instrumento jurídico pertinente e a alteração da convenção. Sem isso, o tempo passa, as pessoas mudam e a memória do consenso desaparece.
O tempo limita o direito de reclamar
O vizinho não pode reclamar a qualquer tempo. Há situações em que a pretensão esbarra na prescrição, especialmente quando o uso e a aparência de legitimidade se prolongam por anos sem reclamação.
O Direito não prestigia a inércia, sobretudo quando a situação foi ostensiva e tolerada. Cada caso exige o exame das particularidades da situação.
Quem não formaliza o presente entrega um litígio ao futuro
A lição é clara: reformas antigas não devem se apoiar apenas na lembrança de que “todos concordaram”. A amizade não substitui a escritura, e a convivência pacífica não dispensa a regularização.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor Regional de MG da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
