Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe uma importante notícia para moradores de condomínios e loteamentos em todo o país: o condômino, ou seja, o proprietário de uma unidade, pode procurar a Justiça diretamente para defender direitos que afetam toda a coletividade, sem depender da iniciativa do síndico. Dessa forma, cai por terra a manobra de construtores que maliciosamente colocam como síndico pessoa ligada a eles que permanecem inertes ao deixarem de exigir a reparação dos vícios de construção, de maneira que o condomínio perca o seu direito com a prescrição.
Há ainda inúmeros casos de síndicos e administradoras de condomínio parceiras da construtora que induzem os condôminos a pagar por reparos e defeitos nas fachadas, áreas de lazer, dentre outras, alegando ser custos de manutenção, sendo que conforme o art. 618 do Código Civil, deveriam ser corrigidos e pagos pela construtora ou loteadora dentro do prazo de garantia.
Decisão do STJ deve ser seguida pelos Tribunais Estaduais
O julgamento do REsp nº2219808-GO foi realizado pela 3ª do STJ no dia 05/05/26 e envolveu uma situação bastante comum em empreendimentos imobiliários: a ausência de obras de infraestrutura prometidas pelo empreendedor.
Na prática o tribunal analisou se um proprietário de lote poderia ajuizar sozinho uma ação para exigir a execução de obras pendentes em áreas comuns do empreendimento, mesmo sem autorização ou participação formal do condomínio. A resposta do STJ foi clara: sim.
Segundo a decisão, embora o problema afete todos os moradores de maneira coletiva, isso não impede que um único proprietário recorra ao Poder Judiciário para proteger um direito que também lhe pertence individualmente, pois afeta o valor do seu lote ou unidade condominial.
O STJ destacou que o descumprimento de obrigações relativas às áreas comuns repercute diretamente no valor do imóvel e no próprio direito de propriedade do morador. Em outras palavras, quando a infraestrutura prometida não é entregue, o prejuízo não é apenas do condomínio como entidade, mas também de cada proprietário.
Processo não pode ser sabotado pelo síndico
A decisão tem relevância especial porque evita que moradores fiquem completamente dependentes da atuação do síndico para defender interesses comuns. Em muitos casos, conflitos internos, omissões administrativas ou até relações pouco transparentes entre o síndico e a construtora ou loteadora acabam dificultando a adoção de providências que seriam necessárias para proteger os condôminos.
Nos edifícios onde grande parte dos apartamentos ainda pertencem ao construtor ou a seus amigos, que inibem a contratação de advogado para defender os compradores, basta estes se unirem e propor o processo. Podem, inclusive, destituir o síndico ou ignorá-lo para evitar a prescrição.
Com esse entendimento, o STJ reforçou o acesso do proprietário da unidade imobiliária à Justiça e ampliou a proteção dos direitos daqueles que ficavam prejudicados pela inércia do administrador do condomínio ou do loteamento.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
