EMPRESTAR SEM FORMALIZAR PODE GERAR PERDA DA PROPRIEDADE POR USUCAPIÃO, INCLUSIVE ENTRE IRMÃOS
Muitos proprietários que agem de forma bondosa ao permitir que alguém ocupe seu apartamento por mais de cinco anos, sem formalizar um documento que configure o empréstimo, são surpreendidos com processo de usucapião movido pelo ocupante que passa a alegar que exerce a posse como se fosse dono. Essa situação pode ocorrer inclusive entre irmãos que herdaram um apartamento e que permitiram que somente um deles permanecesse residindo, sem que os demais tivessem acesso ao mesmo.
A maioria das pessoas não imagina que pode perder a propriedade ao ajudar uma pessoa. Há caso de proprietário que deixou a namorada residindo no apartamento por seis anos, pois permaneceu em Portugal durante um curso de especialização e doutorado. Ao voltar, após o desgaste da relação amorosa, a ex-namorada propôs ação de usucapião para tomar o apartamento de 4 quartos que tinha 180 m² de área privativa, alegando que exercia a posse como se fosse dona, pagando o IPTU, energia elétrica e as quotas de condomínio. Disse que o ex-namorado tinha abandonado o imóvel há mais de 5 anos, que ele tinha outros bens e ela não tinha outro local para morar.
Para fundamentar a ação, foi utilizado o Código Civil: “Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
O STJ firmou o entendimento de que qualquer apartamento até 250m² de área interna (exclui as áreas comuns), pode ser objeto da usucapião especial urbana de 5 anos, ou seja, a maioria dos apartamentos podem ser usucapidos.
Proprietário deve formalizar comodato
Causa espanto como as pessoas boas são surpreendidas ao ajudar os amigos e parentes. Muitas vezes a amizade é perdida ao emprestar dinheiro, vaga de garagem ou moradia. A ingratidão deixa o credor ou o proprietário do imóvel arrependido de não ter contratado um advogado para formalizar a situação de maneira a reduzir o risco. Nesse caso, teria um custo bem menor que as despesas com a defesa do processo de usucapião, que gira em torno de 15% do valor do imóvel, além do risco de perde-lo por ingenuidade.
Garagem pode gerar problemas
Há casos de proprietário de apartamento, que por não ter carro, empresta a vaga de garagem para o vizinho. Tal atitude exige cuidado, pois vindo o proprietário a solicitar a devolução ou ao vender o apartamento, após transcorrer dez anos pode ser surpreendido com a recusa do vizinho que alega que adquiriu a vaga por usucapião.
Má-fé e abuso do possuidor
Por advogar em vários processos de usucapião constato a revolta do proprietário que gasta valor expressivo com o processo para obter a devolução do imóvel, ter ainda que ouvir do ocupante que “deseja ser indenizado”, por ter cuidado do imóvel. O ocupante maliciosamente esquece que obteve a posse ao ter seu pedido de ajuda atendido pelo proprietário descuidado.
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KÊNIO DE SOUZA PEREIRA
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Nacional
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
