No mercado imobiliário, o contrato de compra e venda é um bom instrumento contra golpes
No mercado imobiliário, é intrigante a sucessão de golpes que se repetem todos os dias, especialmente tendo como vítimas pessoas instruídas, com boa cultura geral e com alto padrão financeiro. A experiência comprova que a vontade de levar vantagem, a sedução do lucro fácil, a falta de informação e comodismo estimulam os golpistas a agirem em todos os setores, especialmente neste que envolve quantias elevadas.
Rotineiramente, verificamos que a vítima do golpe, após ter o prejuízo, reconhece que achava que sabia de tudo e acaba percebendo que as informações a ela repassadas não foram suficientes para entender pontos importantes sobre o negócio. O contratante frustrado acaba constatando que a contratação de uma consultoria especializada teria evitado muito aborrecimento e que seu custo seria simbólico se comparado com o prejuízo que poderia ser evitado.
Um dos principais instrumentos para se reduzir o risco no mercado imobiliário é o Contrato de Promessa de Compra e Venda, pois é ele que estipula todas condições do negócio imobiliário. Para ilustrar a sua importância, temos como exemplo casos em que algumas construtoras prejudicam os compradores de imóveis na planta ao inserir em seu bojo cláusula em que o comprador assumirá o pagamento das despesas ordinárias de condomínio, o IPTU e o juro de 1% ao mês sobre o saldo devedor restante, logo após a realização da Assembleia de Instalação do Condomínio. Assim, a construtora antecipa a sua realização, apesar de às vezes, não ter conseguido concluir as unidades no prazo ajustado no contrato. A pressa se justifica, pois, procura criar um marco para parar de contar a multa que tem que pagar ao comprador por cada mês de atraso.
Vício das multas por infração contratual
Outro ponto que demonstra a má-fé na venda de unidades na planta por meio de contratos desequilibrados que lesam os adquirentes é o vício de as construtoras inserirem multas por infração contratual somente contra a parte mais fraca da relação, ou seja, o consumidor. E se aproveitando do fato de quase ninguém dominar o que seja Certidão de Baixa de Construção, conhecido anteriormente por Habite-se, constata-se que as construtoras estipulam a obtenção desse documento como marco para exigir o pagamento do restante do valor do imóvel.
Essa obrigação se mostra impossível de ser atendida pelo adquirente, tendo em vista que o Agente Financeiro não inicia o processo de abertura de financiamento sem a matrícula do imóvel individualizada no Ofício de Registro de Imóveis, ou seja, consiste num abuso e imoralidade o construtor exigir um pagamento que não é possível de ser realizado por culpa dele que não entregou ao adquirente a matrícula da unidade.
O fato de muitas vítimas deixarem de reclamar dos prejuízos acaba impulsionando diversos abusos. As pessoas prejudicadas acreditam que outros deverão tomar providências e nada é feito, a ponto do mal empresário ficar feliz com a ideia de que o crime realmente compensa. Como advogado tenho orientado, em determinados casos, meus clientes tomarem providências na área penal, pois podemos contar a eficiência do Ministério Público de Minas Gerais, com Promotores de Justiça do quilate da Dra. Thais de Oliveira Leite que processou por diversos crimes (estelionato, falsidade ideológica, apropriação indébita, dentre outros) os dirigentes da Incorporadora Maio e da Construtora Paranasa pela não entrega dos hotéis localizados na Savassi, destinados a atender a Copa do Mundo de 2014.
Ação fundamental de uma promotora de Justiça
Devemos entender que na área imobiliária, a má-fé nas atitudes que visam prejudicar os consumidores, não se enquadram apenas em atos ilícitos sujeitos a indenização pecuniária em processos cíveis, pois podem via a ser presos em decorrência de processos penais. É importante o papel da Promotora Thais O. Leite, que tem se mostrado primoroso ao atuar para retirar do mercado empresários que têm deixado centenas de famílias sem a moradia.
Entretanto, em grande parte dos casos a manobra desonesta é bem sucedida com a ajuda da própria vítima que repudia a ideia de pedir um aconselhamento ou deixa de contratar um advogado que promova os atos que possam viabilizar o processo penal que poderá resultar em condenações penais exemplares, com um ótimo caráter pedagógico.
Cabe aos consumidores serem mais cautelosos e não se deixarem levar pela emoção e nem pela pressão para concluir uma transação no mercado imobiliário com rapidez de forma a não analisarem as cláusulas do contrato. Caso ocorra o descumprimento do contrato a vítima deve agir com celeridade, evitar assinar um distrato que lhe traga prejuízo, pois depois não poderá reclamar, sendo que demora em agir pode consolidar o prejuízo em decorrência a prescrição, pois o “o direito não socorre aos que dormem”.
Kênio de Souza Pereira.
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis e advogado.
