É ilegal locador entregar lojas em shopping center inacabado
Shopping center existe em muitas cidades brasileiras. No boom imobiliário foram lançados dezenas de shoppings. Com o desaquecimento da economia em 2014, o resultado foi o aumento da vacância de lojas. Ocorre que, diante da falta de recursos, estão descumprindo prazos de entrega, fato que motiva o inquilino romper o contrato. Há, ainda, vários empreendedores cometendo a ilegalidade de entregar as lojas inacabadas, sem instalações elétricas e hidráulicas, sem o sistema de ar-condicionado, apenas com as paredes e pisos que têm que ser completados para que possam receber qualquer revestimento.
Muitos inquilinos se sentem enganados ao serem ameaçados de pagar multa rescisória do contrato de locação, caso não aceitem gastar nas obras que a Lei do Inquilinato prevê que devem ser realizadas pelo proprietário. Ficam surpresos ao perceber que erraram ao assinar o contrato de locação, sem que o locador lhes entregassem as normas, o estatuto e outros documentos que fazem parte do contrato, que consta cláusula que o inquilino declara ter lido tudo e recebido tais instrumentos.
Manobras jurídicas do empreendedor
Muitos shoppings centers se aproveitam do fato de o inquilino confiar em demasia, pois este não percebe as manobras jurídicas do empreendedor que lucra ao lhe transferir custos abusivos. Alguns inquilinos acabam rescindindo o contrato diante da imposição dessas obras injustas, que superam sua previsão de custos com as adaptações que teria que fazer normalmente, além da decoração, mobiliário, contratação de funcionários, dentre outras despesas.
Em geral, a cláusula de renúncia do inquilino à indenização das benfeitorias realizadas por ele é válida. Contudo, existem reiteradas decisões do tribunais nas quais a renúncia foi afastada em virtude da ausência de implementação total da estrutura prometida pelo empreendimento. Nesses casos, os tribunais decidiram pela indenização dos gastos despendidos na implantação da loja e pagamento de lucros cessantes, bem como pela aplicação inversa da multa em razão da rescisão antecipada, por considerarem que o empreendedor/locador foi culpado pela prematura rescisão do termo contratual de locação.
Expectativas frustradas
Além disso, é bastante comum o empreendedor do shopping center prometer um volume de circulação de público no local, necessário para viabilizar o negócio, de maneira a estimular que o inquilino faça enormes investimentos. Há casos em que é prometido a instalação de lojas âncoras, parquinhos em frente à loja de brinquedos, cinema em frente a sorveterias e nem sempre essas instalações acontecem, frustrando a expectativa dos lojistas/inquilinos.
Por desconhecimento, muitos inquilinos e fiadores sofrem grandes prejuízos financeiros que poderiam ser evitados se tivessem uma assessoria jurídica, pois os empreendedores, que são especialistas nesse tipo de transação, nunca dispensam a orientação dos seus advogados. Entretanto, a Lei do Inquilinato coíbe abusos e deve ser utilizada pelo inquilino para se proteger.
Kênio de Souza Pereira.
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.
