Convenção de condomínio pode evitar o uso indevido de um apartamento
A liberdade de utilizar um apartamento é limitada pela convenção de condomínio, nos termos dos artigos 1.332 e 1.336 do Código Civil, não podendo seu proprietário agir de maneira a gerar insegurança, risco à saúde ou perturbação ao sossego dos vizinhos. Portanto, quem deseja residir num condomínio deve entender que não pode proceder com a mesma liberdade de quem mora numa casa, pois nos edifícios as moradias são interligadas. Há compartilhamento de áreas comuns (portaria, corredores, garagem e áreas de lazer) que exigem a aplicação de regras que viabilizem uma convivência harmoniosa. Se a pessoa não gosta de regras, não se importa com os vizinhos e age de forma egoísta, deve morar num local isolado, ou seja, deve ficar longe de um edifício em respeito às pessoas que são educadas e que merecem ter sossego.
Com o desaquecimento da economia e a moda do home office, tem aumentado a situação de profissionais que trabalham no apartamento, o que é aceitável, desde que tal atividade não gere movimentação de empregados ou de clientes diariamente. Se não há movimentação que se assemelhe a uma empresa, dificilmente haverá reclamação.
Desvio de finalidade desvaloriza os apartamentos
O que não é aceitável é um apartamento ser utilizado de maneira comercial, pois isso é ilegal e autoriza o síndico – se a convenção for bem redigida – a aplicar multa de até dez vezes o valor da quota do condomínio. Uma coisa é, por exemplo, um aluno ser atendido na residência do professor, fato esse que não causa problema. Outra coisa é uma escola de inglês ou informática funcionar em um apartamento. Servir refeição para uma ou duas pessoas que não residem no apartamento é bem diferente daquele morador que produz 20 ou mais refeições. Barulho de secadores ou cheiro de produtos de um salão de beleza incomoda, além do trânsito de pessoas que não residem no condomínio fragilizar a segurança.
A utilização indevida gera diversos transtornos aos condôminos, tais como insegurança, barulho, odor desagradável, fumaça, além de despesas pelo consumo excessivo de água e de energia pelo elevador, maior necessidade de limpeza na caixa de gordura, sobrecarga nos elevadores e nas tubulações por terem sido projetadas para uso residencial. Há casos que motivam alguns moradores a mudar do prédio, bem como ocasionam a desvalorização dos apartamentos.
Síndico tem o dever de agir em prol da segurança
O síndico deve ser apoiado pela coletividade para agir de imediato, com assessoria jurídica, evitando a desvalorização e o risco de assaltos. Há inúmeros casos de edifícios que não possuem porteiros e somente portão eletrônico. É comum ladrões esperarem a liberação de acesso de um visitante para entrarem junto, fingindo ser conhecido dos moradores. Quando há um grande movimento de entrada e saída de pessoas o edifício fica mais vulnerável, podendo qualquer morador exigir que a convenção seja respeitada.
Kênio de Souza Pereira.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do Secovi-MG.
