Alugar em imobiliária virtual sem garantia só beneficia o inquilino
Imobiliária virtual. Você sabe como funciona? De tempos em tempos surge uma novidade no mercado imobiliário que se utiliza de marketing bem elaborado e promessas milagrosas. Assim, temos visto startup afirmando que “está transformando o jeito de alugar imóveis no Brasil”. Quem entende de mercado imobiliário logo percebe que o foco da imobiliária virtual é agradar o inquilino, pois este é o seu cliente e por isso não se importa em criar para o proprietário um risco de prejuízo. A experiência comprova que uma ação de despejo por falta de pagamento demora entre 7 a 14 meses para o locador obter a posse do imóvel, sendo comum a dívida total girar em torno de 20 meses de aluguéis. Tanto é verdade que uma apólice de seguro fiança garante o total de 30 meses de aluguel.
Há startup que se diz inovadora em promover a locação rápida, tendo como slogan “o jeito fácil de alugar e morar, aluguel rápido, sem fiador e com segurança”. Ilude os proprietários com a propaganda que afirma ser tudo simples e descomplicado, bastando publicar fotos bonitas para concluir uma locação. Mas, depois que aparece o inquilino, a startup envia dois contratos, o contrato de prestação de serviços com 16 páginas, 85 cláusulas que têm 94 parágrafos, além do contrato de locação com 19 páginas, 91 cláusulas e 105 parágrafos. Simples? Como? Com 176 cláusulas complexas, interligadas e confusas, que retiram toda a responsabilidade da imobiliária virtual. Nas imobiliárias tradicionais os contratos têm 1/3 deste tamanho.
Seduzir o locador
A propaganda garante o pagamento do aluguel para seduzir o locador a lhe entregar o imóvel, mas ao mesmo tempo diz para o inquilino que ele não precisa oferecer nenhuma garantia, nem mesmo o seguro fiança. Um verdadeiro milagre! Na realidade, trata-se de uma enganação. Em geral as imobiliárias virtuais não têm patrimônio que possa ser penhorado para garantir as centenas de locações que promovem.
A Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG solicitou esclarecimentos a uma famosa startup, duas vezes pelo site e depois enviou duas cartas registradas para indagar quais garantias seriam essas. Nenhum dos quatro requerimentos foi respondido, ou seja, nada de transparência. Nenhuma apólice de seguro fiança e nem qualquer capacidade de cumprir as promessas foi apresentada. Será que teria que ser enviado um Quinto pedido?
Lei do Inquilinato
A Lei do Inquilinato, n° 8.245/91, é taxativa ao regulamentar os tipos de garantia que podem ser oferecidos numa locação, que conforme art. 37, se limitam a “caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quota de investimento”, podendo ser contratada apenas uma dessas opções. O Poder Judiciário, ao julgar uma ação de despejo por falta de pagamento ou cobrança, levará em consideração somente um desses tipos de garantia. O art. 41 determina: “O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário”. Cabe ao proprietário escolher em quem confiar para administrar seu patrimônio, que venha a lhe servir e não se servir dele.
Belo Horizonte 29 novembro 2018
Esse artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
Kênio de Souza Pereira.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e SECOVI-MG.
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
