Construtoras lucram com a falta do AVCB e de correção dos vícios de construção
Um dos maiores problemas que os condomínios enfrentam decorre da falta de conhecimento de questões legais que são complexas, pois envolvem diversas leis específicas que somente são colocadas em pauta pela construtora ou pela companhia de seguros no momento que elas se recusam a pagar pelos danos dos apartamentos, lojas ou salas dos edifícios. Raramente, alguém alerta sobre a ausência do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), que pode variar de nome conforme a cidade ou estado, que certifica que a edificação está de acordo com as normas de segurança contra incêndio e pânico.
O problema é que milhares de edifícios têm pago anualmente o Seguro Contra Incêndio, sendo que as Cias. Seguradoras faturam bilhões de reais com a recebimento dos prêmios, sendo que não comparecem no edifício para fazer vistoria e nem exigem o AVCB.
CIA. SEGURADORA ALEGA FALTA DO AVCB PARA NÃO PAGAR INDENIZAÇÃO
A Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil –Seção Minas Gerais, presidida por Kênio de Souza Pereira, enviou em 2018, ofícios para diversas Cias. Seguradoras, perguntando se no caso de sinistro, a Seguradora exigiria o AVCB atualizado para pagar a indenização aos condôminos que perderam o imóvel no incêndio. Para a surpresa dos síndicos, todas as Cias. Seguradoras foram unânimes em afirmar que poderiam negar o pagamento da indenização no caso de incêndio em decorrência da não apresentação do AVCB.
Diante dessa postura, fica evidente que os condomínios estão sendo enganados, pois têm pagado todo ano valores expressivos de seguro contra incêndio, sem saber que maliciosamente a Cia. de Seguros deixa de exigir o AVCB no ato da contratação da apólice para poder, no caso de incêndio, alegar que não pagará pelos danos por estar o edifício irregular. Independente da postura de má-fé, que pode ser questionada em juízo, já que a Cia. de Seguros aceitou segurar o prédio, o mais sensato é que o Condomínio exija de imediato da Construtora o AVCB antes que ocorra a prescrição, ou seja, a perda do direito com o decorrer do tempo.
Cabe ao síndico e a empresa que administra o condomínio tomar providências para que o condomínio esteja regularizado, de maneira a reduzir o risco de morte no caso de um incêndio. O problema é que a maioria dos edifícios não possuem o AVCB que passou a ser exigido com maior rigor pelo Corpo de Bombeiros a partir de 2005. A falta do AVCB pode gerar multas e até a interdição do edifício pelo Poder Público Estadual, no caso, o Corpo de Bombeiros, além do risco de não receber a indenização da Cia. Seguradora.
O proprietário de uma loja que tenha que seu estabelecimento fechado por causa da falta do AVCB do edifício, ficando assim sem condições de vender suas mercadorias ou de prestar serviços, pode vir a acionar o condomínio e exigir a devida indenização por negligência. Por outro lado, o condomínio ao ser processado, pode vir a denunciar o síndico na ação ou mesmo, ao ser condenado pela indenização, propor uma ação regressiva contra o síndico que por ventura tenha deixado de providenciar o AVCB que gerou os danos ao lojista.
É importante as pessoas compreenderem, em especial, o síndico e a empresa administradora, que ao deixarem de tomar providências para exigir da construtora o AVCB e caso venha posteriormente ocorrer um prejuízo com um incêndio ou com o impedimento de vir a funcionar uma loja ou salas, correm o risco de serem responsabilizados, não podendo alegar desconhecimento da lei.
CONSTRUTORAS DESCUMPREM A LEI
Há muitos anos o município de Belo Horizonte não tem exigido a apresentação do AVCB para que as incorporadoras e construtoras obtenham a Certidão de Baixa de Construtora, antes denominada Habite-se. Conforme o Decreto nº 16.278, de 05/04/16, que alterou o Código de Edificações de Belo Horizonte, a construtora passou a obter a Baixa de Construção com maior celeridade, sendo vistoriado, conforme o artigo 28, apenas o seguinte: “coeficiente de aproveitamento; taxa de ocupação e impermeabilização; afastamento lateral, frontal e de fundos; altura da divisa; acessibilidade, apenas em relação à rota do logradouro ao interior da edificação; altimetria da aeronáutica; parâmetros específicos das Áreas de Diretrizes Especiais e a padronização de passeio público.”
Diante disso, centenas de edifícios, até os que foram concluídos há alguns anos, estão irregulares, pois descumprem a lei estadual que exige o AVCB nas edificações coletivas, sejam elas residenciais ou comerciais. O AVBC é também exigido em lojas, galpões e diversos tipos de construções que envolvam áreas maiores e ocupações por muitas pessoas.
É DEVER DA CONSTRUTORA ENTREGAR O AVCB E OS PROJETOS
Há muitos construtores que abusam da boa-fé dos adquirentes, pois estes confiam que o edifício está completamente regularizado e se limitam a verificar a matrícula da unidade comprada no Ofício de Registro de Imóveis. Deixam de exigir as plantas e os projetos (arquitetônico, da garagem, hidráulico, elétrico, estrutural, além do projeto de incêndio e o AVCB), que são documentos do condomínio, necessários para a sua manutenção e segurança.
Inúmeros são os edifícios que têm sido notificados pelo Corpo de Bombeiros para apresentar o AVCB, sendo que os síndicos têm ficado surpresos ao constatar que terá gastos em torno de R$50.000,00 a R$300.000,00 para fazer o projeto, as obras e obter o AVCB. Essa despesa seria evitada se o condomínio tivesse exigido da construtora a realização do AVCB, bem como a compra dos equipamentos e realização das obras previstas no Projeto de Incêndio.
VÍCIOS DE CONTRUÇÃO AUMENTARAM APÓS 2010
Diante do enorme volume de construções no decorrer de 2007 a 2013, período que ficou conhecido como boom imobiliário, muitas obras foram conduzidas por estagiários de engenharia, sendo comum um engenheiro experiente supervisionar dezenas de obras ao mesmo tempo, o que na prática era impossível. Diante da falta de mão de obra especializada aumentaram os defeitos e vícios de construção, sendo comum vermos infiltrações, encanamentos, inclusive de cobre vazando, cerâmicas descolando das fachadas, dentre outros defeitos que devem ser consertados e indenizados pela construtora.
DEMORA EM AGIR FAZ PERDER O DIREITO DE RECLAMAR
Ocorre que, a inércia dos síndicos, bem como das administradoras de condomínios (sendo algumas ligadas às construtoras e, portanto, parceiras de quem as indicou), tem gerado a prescrição. Assim, muitos condomínios que poderiam exigir, inclusive judicialmente, que a construtora fizesse as obras e obtivesse o AVCB, bem como corrigisse os vícios de construção, estão perdendo o direito em decorrência do excesso de prazo.
O construtor, por ser bem assessorado por bons advogados, age de maneira habilidosa ao fazer reparos paliativos para simplesmente protelar a solução, a qual exige obras de grande valor financeiro. Depois que passa o prazo de prescrição, os pedidos de reparos do condomínio são simplesmente ignorados e os adquirentes que conduziram o assunto de maneira amadora são surpreendidos com orçamentos nos quais ficam evidenciados que os reparos eram bem mais graves.
Nova redação: Este artigo foi a base na matéria, “AUTO DE VISTORIA VENCIDO PODE IMPEDIR PAGAMENTO DE SEGURO” que foi publicado na Página do Consumidor, do Jornal O TEMPO, do dia 18/03/19.
O resumo deste artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
Acesse o link para baixar o PDF do artigo publicado.
Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais e do SECOVI-MG.
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário.
Vice-diretor em MG do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
keniopereira@caixaimobiliaria.com.br
