IMÓVEL – COMPRAR DE QUEM NÃO QUER VENDER É IMPOSSÍVEL

PREÇO FORA DA REALIDADE FAZ IMÓVEL ENCALHAR

Passado o boom imobiliário que findou em 2013, que foi caracterizado pela exagerada especulação dos preços, constata-se a natural redução decorrente da queima da “gordura” no período de 2015 a 2018. Os valores antes praticados eram ilógicos e não havia como se sustentar por muito tempo, apesar de ser justificável a alta dentro de certos limites, já que era necessária a recuperação dos valores que estavam estagnados desde 1996. Ocorre que, muitos proprietários e alguns construtores parecem não entender que o cenário mudou, pois insistem em estabelecer preços acima da realidade de mercado. O resultado são imóveis encalhados, muitos colocados à disposição para venda há mais de seis anos, gerando despesas com manutenção, IPTU, condomínio (além das quotas extras de reformas, em alguns casos), que somadas nesse período representam prejuízo expressivo.

É importante esclarecer que o mercado imobiliário é cíclico, que há períodos de alta, de estabilidade e de baixa. Todos os especialistas são unânimes em confirmar que nunca se viu antes aumentos tão excessivos no período de 2006 a 2013. Passada a euforia, a partir de 2015, a situação mudou com o agravamento do desemprego, da queda de renda e da falta de confiança que é necessária para que os compradores assumam empréstimos de longo prazo. As margens de lucro caíram, bem como a taxa Selic que em 2007 era 13%, o dobro da atual de 6,5% aa. No cenário atual, constata-se que mais de 90% dos imóveis que são vendidos, o desconto para fechar o negócio não passa de 5%, pois a maioria dos proprietários está motivada para a venda e aceita uma avaliação adequada.

Entretanto, a minoria que pede valores exagerados nem recebe contraproposta, pois o interessado na compra fica inibido em solicitar um desconto expressivo, que só se torna necessário em decorrência da falta de visão do vendedor que acha que seu imóvel é o mais precioso da cidade.

PREÇO NÃO É DEFINIDO POR QUESTÕES PARTICULARES

Não faz sentido alguns proprietários desejarem preço que venha a compensar as reformas que fizeram e que só atendem ao gosto pessoal deles. Há aquele que por gostar muito do seu imóvel, tendo ali vivenciado ótimos momentos, o super valoriza. Há corretor de imóvel que seduz o vendedor com uma avaliação alta para ser autorizado a promover a venda e assim estimula a ilusão de que encontrará um pretendente que se “apaixone” e pague mais do que vale.  Na verdade não quer vender, mas sim fazer um ótimo negócio, só pra ele. Quando aparece alguém interessado e entra em contato direito com o proprietário, há aquele que pede um preço acima do que está anunciado na imobiliária, ou seja, estabelece o preço conforme a cara do pretendente. Só após alguns anos o vendedor percebe seu engano de insistir num preço absurdo e reflete arrependido por não ter aceito determinadas propostas.  

 PRETENDENTE À COMPRA PESQUISA E FAZ CONTAS

O pretendente à compra pesquisa, avalia as diversas ofertas e não paga mais do que vale baseado na “paixão”. O bom senso e a razão falam mais alto, especialmente com o dinheiro escasso e com os imóveis não acompanhando nem a inflação nos últimos anos.

Para exemplificar a razão de muitos imóveis encalharem, como especialista e sendo diretor de imobiliária com 47 anos de existência, cito um exemplo real. Há apartamento adquirido por R$500.000,00 em 2007. Ao ser aplicada a correção de 98% do INPC/IBGE (jan/2007 a fev/18), resulta hoje no valor de R$990.000,00. Entretanto, o proprietário pede R$2.150.000,00, ou seja, 330% a mais do que pagou, apesar da inflação ter acumulado 98%. Qual bem subiu mais de três vezes a inflação? Nenhum, pois seria uma irrealidade! Se fosse aplicado o IGP-M/FGV esse índice teria acumulado em 13 anos 105% e a variação da Caderneta de Poupança 131%. Já a correção total do CDI (Certificado de Depósito Bancário), que quase nenhum investidor consegue obter, no período de 13 anos acumulou 235%, que na prática é um grande resultado, sendo que sobre esse rendimento teria ainda que decotar a parte do imposto de renda. Além disso, dessa rentabilidade deve ser retirada, ainda, a taxa de administração cobrada pelo banco.

E o pior é que o vendedor insiste em ignorar que após 13 anos de uso ocorre a depreciação, os acabamentos estão gastos e desatualizados, e, no entanto, o proprietário continua comparando as condições do seu imóvel com o de um novo.

Seria produtivo que todo vendedor acessasse a internet e verificasse os fatores de atualização de correção dos índices que medem a inflação em geral e a rentabilidade da Selic/CDI, para perceber que comprar imóvel é um bom investimento, mas, sem exagero, ok, pois o comprador também sabe calcular e verifica as outras opções no mercado. 

É importante o proprietário cair na real, fazer contas, pois quem coloca preço no imóvel não é ele, nem a imobiliária e nem o comprador, mas o mercado. A especulação e a ilusão têm limite.

 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG

Diretor adjunto do IBRADIM-MG Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário

kenio@keniopereiraadvogados.com.br