Construtoras lucram com a falta do AVCB e de correção dos vícios de construção
Um dos maiores problemas que os condomínios enfrentam decorre da falta de conhecimento de questões legais que são complexas, pois envolvem diversas leis específicas que somente são colocadas em pauta pela construtora ou pela companhia de seguros no momento que elas se recusam a pagar pelos danos dos apartamentos, lojas ou salas dos edifícios. Raramente, alguém alerta sobre a ausência do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), que pode variar de nome conforme a cidade ou estado, que certifica que a edificação está de acordo com as normas de segurança contra incêndio.
Cabe ao síndico e a empresa que administra o condomínio tomar providências para que o condomínio esteja regularizado, de maneira a reduzir o risco de morte no caso de um incêndio. O problema é que a maioria dos edifícios não possuem o AVCB que passou a ser exigido com maior rigor pelo Corpo de Bombeiros a partir de 2005. A falta do AVCB pode gerar multas e até a interdição do edifício pelo Poder Público Estadual, no caso, o Corpo de Bombeiros.
O proprietário de uma loja que tenha que seu estabelecimento fechado por causa da falta do AVCB do edifício, ficando assim sem condições de vender suas mercadorias ou de prestar serviços, pode vir a acionar o condomínio e exigir a devida indenização por negligência. Por outro lado, o condomínio ao ser processado, pode vir a denunciar o síndico na ação ou mesmo, ao ser condenado pela indenização, propor uma ação regressiva contra o síndico que por ventura tenha deixado de promover o AVCB que gerou os danos ao lojista.
A Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil, presidida por Kênio de Souza Pereira, realizará no dia 27/08/18, às 19h, na Rua Albita, 250, em Belo Horizonte, o XXVII Encontro Imobiliário que alertará sobre os problemas que têm gerado prejuízos e riscos para os condomínios. É importante as pessoas compreenderem, em especial, o síndico e a empresa administradora, que ao deixarem de tomar providências, e posteriormente ocasionando um prejuízo com um incêndio ou com o impedimento de vir a funcionar uma loja ou salas, correm o risco de serem responsabilizados, não podendo alegar desconhecimento da lei.
CONSTRUTORAS DESCUMPREM A LEI
Há muitos anos o município de Belo Horizonte não tem exigido a apresentação do AVCB para que as incorporadoras e construtoras obtenham a Certidão de Baixa de Construtora, antes denominada Habite-se. Conforme o Decreto nº 16.278, de 05/04/16, que alterou o Código de Edificações de Belo Horizonte, a construtora passou a obter a Baixa de Construção com maior celeridade, sendo vistoriado, conforme o artigo 28, apenas o seguinte: “coeficiente de aproveitamento; taxa de ocupação e impermeabilização; afastamento lateral, frontal e de fundos; altura da divisa; acessibilidade, apenas em relação à rota do logradouro ao interior da edificação; altimetria da aeronáutica; parâmetros específicos das Áreas de Diretrizes Especiais e a padronização de passeio público.”
Diante disso, centenas de edifícios, até os que foram concluídos há pouco tempo, estão irregulares, pois descumprem a lei estadual que exige o AVCB nas edificações coletivas, sejam elas residenciais ou comerciais, além de lojas, galpões e outras que envolvam áreas maiores e ocupações por muitas pessoas.
Há muitos construtores que abusam da boa-fé dos adquirentes, pois estes confiam que o edifício está completamente regularizado e se limitam a verificar a matrícula no Ofício de Registro de Imóveis. Deixam de exigir as plantas e os projetos (arquitetônico, da garagem, hidráulico, elétrico, estrutural, além do projeto de incêndio e o AVCB), que são documentos do condomínio, necessários para a sua manutenção e segurança.
Inúmeros são os edifícios que têm sido notificados pelo Corpo de Bombeiros para apresentar o AVCB, sendo que os síndicos têm ficado surpresos ao constatar que terá gastos em torno de R$50.000,00 a R$200.000,00 para fazer o projeto, as obras e obter o AVCB. Essa despesa seria evitada se o condomínio tivesse exigido da construtora a realização do AVCB, bem como a compra dos equipamentos e realização das obras previstas no Projeto de Incêndio.
VÍCIOS DE CONTRUÇÃO AUMENTARAM APÓS 2010
Diante do enorme volume de construções no decorrer de 2007 a 2013, período que ficou conhecido como boom imobiliário, muitas obras foram conduzidas por estagiários de engenharia, sendo comum um engenheiro experiente supervisionar dezenas de obras ao mesmo tempo, o que na prática era impossível. Diante da falta de mão de obra especializada aumentaram os defeitos e vícios de construção, sendo comum vermos infiltrações, encanamentos, inclusive de cobre vazando, cerâmicas descolando das fachadas, dentre outros defeitos que devem ser consertados e indenizados pela construtora.
DEMORA EM AGIR FAZ PERDER O DIREITO DE RECLAMAR
Ocorre que, a inércia dos síndicos, bem como das administradoras de condomínios (sendo algumas ligadas às construtoras e, portanto, parceiras de quem as indicou), tem gerado a prescrição. Assim, muitos condomínios que poderiam exigir, inclusive judicialmente, que a construtora fizesse as obras e obtivesse o AVCB, bem como corrigisse os vícios de construção, estão perdendo o direito em decorrência do excesso de prazo.
O construtor, por ser bem assessorado por bons advogados, age de maneira habilidosa ao fazer reparos paliativos para simplesmente protelar a solução, a qual exige obras de grande valor financeiro. Depois que passa o prazo de prescrição, os pedidos de reparos do condomínio são simplesmente ignorados e os adquirentes que conduziram o assunto de maneira amadora são surpreendidos com orçamentos nos quais ficam evidenciados que os reparos eram bem mais graves.
ENCONTRO IMOBILIÁRIO DA OAB-MG DIA 27/08/18 – PALESTRAS ORIENTARÃO OS CONDOMÍNIOS
Os problemas com o AVCB, o risco dos condomínios estarem pagando anualmente seguros contra incêndio que correm o risco de ter a indenização negada pela companhia de seguros, a necessidade do condomínio ter assessoria jurídica para exigir da construtora o AVCB e os reparos dos vícios de construção, a possibilidade do síndico ser responsabilizado por prejuízos decorrentes da prescrição, dentre outras questões, serão tratados nas palestras que serão realizadas no auditório da Ordem dos Advogados do Brasil, localizado na Rua Albita, 250 – bairro Cruzeiro-Belo Horizonte-MG. Kênio Pereira, como presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, bem como a advogada Daniela Tonholli que esclarecerá as questões criminais e o 1º Tenente do Corpo de Bombeiros, Rodrigo Alves de Jesus, explicarão ao público presente sobre os direitos e obrigações dos incorporadores, construtores, cias de seguro, síndicos e demais proprietários e ocupantes de edificações. Inscrições abertas ao público em geral podem ser feitas no site oabmg.org.br ou pelo telefone (31) 2516-7008.
Belo Horizonte, 18 de Março de 2019.
O resumo deste artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
