COMPRADOR DEVE EVITAR PREJUÍZO COM CONTRATAÇÃO AMADORA
Quem vende um imóvel e deixa de transferir a propriedade por meio da escritura, a qual deve ser registrada junto à matrícula do Ofício de Registro de Imóveis, pode ter vários problemas, conforme alertamos no artigo “Os riscos da procuração”, publicado no dia 28/3/19, na nossa coluna das quintas-feiras do Jornal O Tempo. Agora, neste texto, focaremos os riscos para o comprador que deixa de garantir sua propriedade.
Caso o vendedor venha a figurar como réu numa ação de cobrança ou execução, poderá o credor, após efetivar uma busca nos Ofícios de Registros de Imóveis, solicitar que o juiz penhore o imóvel ou bloqueie a negociação, tornando-o indisponível, gerando o risco dele ser levado a leilão. Isso acontece rotineiramente, pois para o Juízo, bem como para terceiros, o vendedor continua a figurar como proprietário na matrícula do cartório.
NECESSIDADE DE PROPOR EMBARGOS DE TERCEIROS
O comprador, por ter deixado de transferir o imóvel para o seu nome, terá que contratar com urgência um advogado para propor Embargos de Terceiros, para evitar a perda do patrimônio para o credor do vendedor. Deverá provar ao juiz que o bem não pertence mais ao vendedor, que por ser inadimplente motivou a penhora, a qual não pode vir a prejudicar o comprador de boa-fé.
O custo desse processo pode chegar a 15% do valor do imóvel, havendo casos, em especial, nos processos trabalhistas, de o comprador perder o imóvel, mesmo sendo inocente e não tendo qualquer relação com o credor. Portanto, cuidado ao deixar de fazer a escritura e seu registro! O prejuízo pode abranger tudo que foi investido.
PROBLEMAS COM A RECEITA FEDERAL E PARA O VENDEDOR
Há casos de compradores não terem lastro da quantia que pagou pelo imóvel, pois não declararam ao Fisco. Outra situação existente é daqueles que receiam passar o imóvel para seu nome por causa de credores que estão lhe cobrando via judicial. Há também aqueles que não querem ter despesas com ITBI, com os cartórios de notas e de registro de imóveis. Nessas hipóteses, o comprador simplesmente não faz a escritura.
Entretanto, trata-se de situação arriscada também para o vendedor, pois nesse caso o seu nome continuará constando na matrícula do imóvel, o que poderá ocasionar prejuízos, como cobrança judicial de IPTU, quota de condomínio e outros débitos provenientes do imóvel que deveriam ter sido quitados pelo comprador.
Deixar de regularizar formalmente a compra e a venda de um imóvel junto ao Ofício de Registro de Imóveis é perigoso para ambas as partes, pois poderão ter altos custos com processos judiciais, além de desgaste emocional.
IMPORTANTE ASSESSORIA JURÍDICA NA CONFECÇÃO DO CONTRATO
Trata-se de uma situação tão séria, que o ideal seria que vendedor e comprador pactuassem no contrato de promessa de compra e venda a obrigação de lavrar a escritura e registrá-la em um prazo estabelecido em comum acordo, sob pena de multa expressiva aplicável para aquele que descumprir tal obrigação. Deverá constar ainda que o infrator terá que arcar com o pagamento dos honorários do advogado que tiver que ser contratado para exigir o cumprimento do dever de transferir a propriedade, além das perdas e danos que causar.
A elaboração mais profissional dos contratos de compra e venda evitaria muitos litígios judiciais e aborrecimentos, sendo lamentável o vício do mercado utilizar modelos de contratos que deixam lacunas causando insegurança às transações que são fechadas contando com a sorte.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 A 2021)
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-Mg e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
