Elevado Índice de Inadimplência Exige Garantia na Locação de Imóveis
Com a internet surgiram as redes que uniram dezenas de imobiliárias que aprimoraram seus processos e reduziram custos. Os candidatos à compra e à locação passaram a ganhar tempo ao visualizar no site de uma imobiliária o estoque organizado de dezenas de parceiras, sem o risco de perder tempo com ofertas repetidas como ocorre nos classificados de jornais e sites de anúncios.
Na onda da modernidade surgiram as imobiliárias virtuais que promovem locações sem qualquer garantia, dando a entender que têm capacidade e patrimônio para pagar o proprietário do imóvel caso o inquilino fique inadimplente. A Quinto Andar não tem nem endereço em Belo Horizonte, não tendo patrimônio capaz de garantir as centenas de locações que realizou.
A Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, enviou para a Quinto Andar em São Paulo, duas solicitações em 2018, pedindo que explicasse como procede nos casos que os inquilinos ficam muitos meses sem pagar as despesas, especialmente nos casos que o imóvel é desocupado com vários danos que impossibilitam a nova locação. Nenhuma resposta foi dada. Ninguém sabe como receber uma dívida da Quinto Andar.
No processo nº 1010591-24.2017.8.26.0223, o Juiz da 1ª Vara Cível do TJSP, suspendeu a execução, com fulcro no art. 921, inciso III do CPC, diante da inexistência de bens da imobiliária virtual, mesmo tendo acessado as Declarações de Imposto de Renda da empresa. Em 1º/07/19 o locador, apesar de ter ganho o processo judicial, ficou no prejuízo, já que nada foi encontrado no país em nome da Quinto Andar.
Constatam-se inúmeras reclamações de locadores no “Reclame Aqui” que se sentem desassistidos quando o inquilino se recusa a pagar a dívida e os danos, pois a imobiliária nesse momento esclarece que seu papel é apenas de mediar e não de acionar o devedor.
A implantação desses novos conceitos ignora que no Brasil a inadimplência é muito elevada, especialmente nas locações, pois para se obter a desocupação do imóvel a ação de despejo por falta de pagamento demora em média 12 meses. Após a sentença de 1º grau, o inquilino e seus fiadores podem recorrer para o Tribunal de Justiça e depois para o Superior Tribunal de Justiça, sendo comum o locador demorar até 4 anos para cumprir a sentença e receber seu crédito. Essa é a realidade, sendo que até no despejo por falta de pagamento na locação sem fiadores o processamento é lento, apesar da obtenção de liminar, pois em Belo Horizonte existe apenas a uma única Vara Especializada em Locações.
Apesar da competência e disposição do Juiz Igor Queiroz em dar celeridade aos processos da 31ª Vara Cível de Belo Horizonte, é impossível apenas um magistrado conduzir com rapidez 11.000 processos, sendo a maioria com vários réus (inquilino e dois fiadores, podendo ter cerca 5 citações no caso de serem casados).
Em abril/18, quando a 31ª Vara se tornou especializada, seu acervo era de 10.000 processos, tendo subido em junho/19 para 11.038 processos, o que se explica pelo fato de a cada mês serem distribuídos mais de 200 novos processos. Após a criação da Vara Especializada em abril/18, essa recebeu mais 2.880 processos novos de abril a junho/19.
A situação só não está mais crítica por causa do excelente desempenho do juiz em prolatar sentenças, que totalizaram 2.791, tendo ainda proferido 1.862 decisões liminares e mais de 11 mil despachos de abril/18 a junho/19.
Em regra, quando o inquilino não paga, o locador fica no prejuízo se não há bens de fiadores para serem executados no cumprimento de sentença. Quase nenhum inquilino tem bens e se por acaso tiver só uma casa própria, essa é impenhorável nos ternos da Lei 8.009/90.
Todavia, a Quinto Andar abre mão de quaisquer garantias para receber sua gratificação correspondente ao valor do 1º mês de aluguel e a sua comissão mensal. Diante do fato da imobiliária que “afirma” que garante os aluguéis e danos do imóvel não ter bens passíveis de penhora, como fica o locador no caso de impontualidade?
O mundo virtual é difícil de ser fiscalizado. No dia 11/08/19 os jornais do país publicaram: “Clientes acusam corretora de bitcoin de sumir com dinheiro”. A NegocieCoins, considerada a maior corretora do Brasil no ramo, não pagou os investidores que lhe confiaram os bitcoins gerando mais de 200 processos desde junho de 2019, nos quais nada está sendo encontrado para penhorar, fato comum entre as startups. Quem se lembra das empresas “ponto com” que desapareceram?
Segundo a Confederação Nacional dos Dirigentes Lojistas (CNDL) e o SPC, o volume de consumidores com contas sem pagar cresceu 1,7% só no mês de junho/19, em comparação ao mesmo mês de 2018. Até abril deste ano, eram 62,6 milhões de pessoas nessa situação, o que representa quase 41% da população adulta.
A Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, ao analisar os processos judiciais nos quais nada é encontrado para ser penhorado para indenizar o locador, está preocupada com o aumento da inadimplência que tem sobrecarregado a Justiça. A Quinto Andar parece ignorar a grande possibilidade dos seus inquilinos perderem o emprego no atual cenário, o que gera insegurança jurídica. Tendo em vista que não conseguimos nenhum contato com a Quinto Andar, nem mesmo por telefone, apesar das várias tentativas deste signatário, inclusive por meio da imobiliária tradicional parceira deles em Belo Horizonte, aproveitamos este espaço no Jornal Diário do Comércio para convidar seus fundadores para debater no Seminário “A segurança do Mercado de Locação de Imóveis e as Imobiliárias Virtuais” que será realizado no dia 16/09/19, 19h, no auditório da sede da OAB-MG. Basta entrar em contato pelo e-mail direitoimobiliario@oabmg.org.br ou com o signatário deste artigo pelo tel.(31) 2516-7008.
Apoiamos a evolução tecnológica e desejamos o sucesso das startups. Entretanto, nos preocupa os locadores que confiam em propagandas bem elaboradas e que deixam de perceber que nos contratos de locação e de administração/intermediação da locação – com 189 cláusulas – não existe nenhuma cláusula que confirme que eles têm realmente garantia no recebimento de todos os créditos ou que serão indenizados pelas obrigações que não forem cumpridas pelos inquilinos que são seduzidos à procurar a imobiliária, justamente por esta dispensar os fiadores e o seguro de fiança locatícia.
Este artigo foi publicadi no Jornal Diário do Comércio.
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
