É intrigante a sucessão de golpes que se repetem todos os dias, especialmente tendo como vítimas pessoas instruídas, com boa cultura geral e com alto padrão financeiro.
Rotineiramente, verificamos que a vítima do golpe, após ter o prejuízo, reconhece que achava que sabia de tudo e acaba percebendo que as informações a ela repassadas não foram suficientes para compreender completamente o negócio. Constata que a contratação de uma consultoria especializada teria evitado muito aborrecimento e que seu custo seria simbólico, se comparado com o prejuízo sofrido.
Um dos principais instrumentos para se reduzir o risco é o Contrato de Compra e Venda, pois é ele que estipula todas condições do negócio imobiliário. Para ilustrar a sua importância, temos como exemplo casos em que algumas construtoras prejudicam os compradores de imóveis na planta ao inserir em seu contrato cláusula em que o comprador assumirá o pagamento das despesas ordinárias de condomínio, o IPTU e o juro de 1% ao mês sobre o saldo devedor restante, logo após a realização da Assembleia de Instalação do Condomínio. Assim, a construtora antecipa a realização dessa Assembleia, ainda que não tenha conseguido concluir as unidades no prazo ajustado no contrato. A pressa se justifica, pois procura criar um marco para parar de contar a multa que tem que pagar ao comprador por cada mês de atraso, bem como para transferir as despesas passarão a ser dele.
Outra causa que impulsiona diversos abusos é o fato de as pessoas deixarem de lado seu direito por acharem ser normal tomar prejuízo. As pessoas prejudicadas acreditam que outros deverão tomar providências e nada é feito, a ponto do mal empresário ficar feliz com a ideia de que o crime realmente compensa.
Devemos entender que na área imobiliária, a má-fé nas atitudes que visam coagir os consumidores, não ocorrem apenas em atos ilícitos sujeitos a indenização pecuniária em processos cíveis. Na realidade, esses empresários podem praticar atos que se enquadram na esfera penal, como o estelionato e a propaganda enganosa.
A ausência de informação e a dificuldade de encontrar um especialista que realmente entenda do assunto, tem sido trunfos para o sucesso dos golpes. Certamente, a manobra desonesta é bem sucedida com a ajuda da própria vítima que repudia a ideia de pedir um aconselhamento.
Se os compradores e seus advogados atentassem para a viabilidade de se propor um processo criminal, muitos problemas na área imobiliária não se repetiriam, pois haveria condenações penais exemplares, com um ótimo caráter pedagógico.
Apesar das rotineiras notícias de prejuízos decorrentes da falta de cuidado, basta um empresário prometer lucro fácil que logo aparecem milhares de pessoas entregando seu dinheiro para aplicar. Assim, os golpes vão se repetindo, com vítimas lastimando após esperarem anos sem nada fazer, esquecendo-se que o relógio não para e a prescrição pode ocorrer, pois o “o direito não socorre aos que dormem”.
Nas locações há também ilícitos, sendo importante que os inquilinos e locadores fiquem atentos, pois quem quer lesar os outros se cobre com a melhor aparência, faz propaganda das suas supostas boas intenções, anuncia verdadeiros milagres e garantias fantasiosas para cativar aqueles que se encontram em situações vulneráveis.
O sucesso do golpista acontece, pois ele escolhe cuidadosamente o momento certo e a vítima exata para lesar. Um exemplo que se vê atualmente, são as propagandas enganosas que são publicadas maciçamente pelas mais diversas mídias – outdoors, redes sociais, malas diretas, entre outras. Já passou da horas das pessoas duvidarem do que é oferecido em um anúncio, pois assim evitarão problemas sérios. Se uma empresa deseja oferecer seus produtos ou serviços, não basta apenas divulgar, tem que fazer constar o seu compromisso, isto é, tem que garantir no contrato firmado, pois assim se obriga perante o contratante, podendo ser acionado judicialmente caso descumpra a promessa.
Fica o alerta aos locadores que acreditam na garantia de locação do seu imóvel de maneira rápida, sem a necessidade de fiadores ou das garantias tradicionais que constam na Lei do Inquilinato. Infelizmente, o locador, que muitas vezes depende do aluguel para viver, se entusiasma com a possibilidade de alugar rapidamente seu imóvel, ainda mais com a garantia de recebimento, ignorando que somente uma Cia. Seguradora pode conceder tal garantia.
Facilmente, pode-se entender a importância da informação clara, transparente, para a decisão sobre o que comprar, quem contratar, em quem acreditar. Vale sempre utilizarmos os ensinamentos antigos para nos orientarmos: “quando a esmola é demais, o santo desconfia” ou ainda, “não existe almoço grátis”.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio.
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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