Atualizar a convenção é mais barato que pagar Garantidora para emprestar dinheiro
A inadimplência em condomínios é intensificada por convenções elaboradas de maneira amadora, que beneficiam os devedores com juros e multa irrisórios, dando, assim, espaço para que as empresas que vendem garantia de pagamento de quotas condominiais venham a atuar nos grandes condomínios, o que acaba proporcionando lucros expressivos para essas garantidoras que na prática agem como se fosse financeiras. No final, todos os condôminos, em especial, os que pagam pontualmente a quota de condomínio, acabam sendo onerados com a taxa extra cobrada pela empresa garantidora que gira em torno de 7% sobre os valores que são adiantados para o caixa do condômino. Porém, é possível o condomínio desestimular a inadimplência e evitar que condôminos em dia com suas obrigações arquem com despesas decorrentes da dívida de outros. A experiência comprova ser mais barato agir com profissionalismo e atualizar a convenção com multas e juros mais elevados do que criar uma despesa eterna para uma empresa emprestar dinheiro para o condomínio, gerando um aumento sobre a quota ordinária mensal.
Nos grandes condomínios, com centenas de apartamentos, é fácil concluir que os inadimplentes têm a capacidade de causar transtornos e prejuízos sérios com os custos judiciais, já que assunto é conduzido de maneira precária. Em vários condomínios mais de 500 apartamentos a inadimplência tem atingido percentuais de até 30%, o que gera um caos administrativo.
Em uma quantidade tão grande de unidades não é difícil chegar a tantos devedores, principalmente quando a convenção faz um desserviço para o condomínio ao fixar juros de apenas 1% ao mês para os inadimplentes.
JUROS QUE SE ACUMULAM PESAM MAIS QUE UMA MULTA
O Código Civil (CC) já conta com 17 anos de vigência e embora o legislador tenha cometido a gafe de retirar a possibilidade de multar o inadimplente em até 20% do valor do débito, reduzindo a multa para 2%, permitiu, em compensação, que o juros fossem estabelecidos pelos condôminos em índices maiores. O fato é que os juros elevados podem ser mais severos do que a antiga multa de 20% da Lei nº4.591/64, pois enquanto essa era aplicada uma única vez, os juros incidem mensalmente, podendo fazer com que a dívida aumente como uma bola de neve, fato que certamente incentiva muitos a pagarem em dia.
CONVENÇÃO PRECÁRIA FAVORECE INADIMPLÊNCIA
Causa espanto que apesar de todo esse tempo de vigência do Código Civil, as construtoras insistam em manter nas convenções os juros básicos de 1% ao mês. A convenção é o principal documento que regula o condomínio e por isso deve ser elaborada de maneira técnica, profissional, de modo a assegurar que atenda aos interesses dos condôminos e os proteja dos atos abusivos e dos danos que a inadimplência acarreta. O problema é que muitas construtoras não se dedicam efetivamente a esse documento, pois o seu único objetivo é vender os apartamentos, salas e lojas. Aliás, até que a venda de todas as unidades se conclua, a construtora é uma condômina como qualquer outra, a quem cabe participar do rateio das despesas e se for inadimplente, deve arcar com multa e juros previstos na convenção. Será que a insistência nos juros ínfimos de 1% inseridos nas convenções redigidas pelas construtoras decorre do fato de algumas ficarem inadimplentes nos condomínios e pagarem as quotas atrasadas apenas quando a unidade é vendida? Nesse caso, os juros baixos acabam beneficiando o devedor.
Há ainda convenções que preveem, absurdamente, que até que a construtora venda a unidade, pagará sobre ela apenas 30% do valor da quota condominial, o que somado à inadimplência e aos juros baixos, onera demasiadamente os condôminos. Ocorre que invariavelmente essa previsão desequilibrada é derrubada pelo judiciário, o que demonstra a importância da adequação das convenções condominiais.
CONVENÇÃO DEVE SER ATUALIZADA LOGO APÓS A OCUPAÇÃO DO PRÉDIO
O ideal seriam os condôminos, logo que tomassem posse das unidades, aproveitando a união e a ausência de atritos, contratassem um advogado especializado para revisar a convenção e corrigir as falhas decorrentes do vício da construtora em copiar modelo de convenção de outro prédio que às vezes tem características bem diferentes. Entretanto, a ausência de interesse acarreta conflitos futuros com quóruns errados, cláusulas confusas e erros que geram prejuízos que seriam evitados com uma convenção feita sob medida e que tivesse mecanismos para coibir atos irregulares e a inadimplência.
PODER JUDICIÁRIO CONFIRMOU SER LEGAL JUROS DE 10% AO MÊS
Os Tribunais de Justiça e o Superior Tribunal de Justiça consideram legal a cobrança de juros de até 10% ao mês em caso de atraso no pagamento da quota de condomínio, sendo que o §1° do art. 1.336 do CC permite que os condôminos estabeleçam na convenção a taxa a ser aplicada. Há julgados, baseados no art. 1.337 do CC, em que foi permitida a aplicação de multa de até o quíntuplo da quota condominial ao condômino devedor contumaz, por entender que configura conduta antissocial deixar de pagar reiteradamente, já que lesa os vizinhos e desequilibra o condomínio.
A cultura do débito surge quando dever passa a ser uma opção interessante para quem tem a obrigação de pagar, pois prefere dar prioridade a outros compromissos que têm maior punição, como o corte do serviço (telefonia, luz, água) ou juros mais elevados como o cheque especial e o cartão de crédito. Além disso, diante à inércia do condomínio em cobrar adequadamente, gera a sensação de impunidade, que, enfim, estimula a inadimplência já que o devedor continua a utilizar tudo no condomínio sem qualquer restrição. Cabe ao condomínio agir para enfrentar essa situação, alterar a convenção e garantir a integralidade do seu crédito, incluindo os juros, as multas aplicáveis, além de possibilidade do protesto, do SPC e do dever do devedor pagar os honorários advocatícios decorrentes da sua postura ilegal.
Este artigo foi publicado em versão resumida no Jornal Diário do Comércio
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
