Um dos maiores erros que uma pessoa comete ao comprar um imóvel, especialmente uma unidade na planta ou em construção, é deixar de regularizar a transação no Cartório de Registro de Imóveis. Sem o registro a propriedade não é transmitida para o comprador, ficando o patrimônio sujeito a diversos riscos, podendo até mesmo perdê-lo em decorrência de um impedimento judicial, penhora ou por dívida contraída pelo vendedor que ainda figura como propriedade do imóvel. A lei autoriza que o comprador registre o Contrato de Promessa de Compra e Venda, mesmo não tendo pago o valor total do imóvel, sendo que ao fazer tal procedimento e quitar o ITBI, não terá que pagar este imposto no momento que for lavrada a escritura pública ou o contrato de financiamento imobiliário, por já tê-lo quitado antes.
Equivoca-se quem pensa que economizará com o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos), com a escritura e seu registro caso deixe para depois a formalização da compra. Ao contrário, diante da baixa rentabilidade das aplicações financeiras que têm estimulado o retorno à aplicação em imóveis, gerando a previsão de que eles voltem a subir acima da inflação, pagar o ITBI o mais rápido possível pode ser um fator de economia.
A lei autoriza a Secretaria Municipal da Fazenda a cobrar o ITBI sobre o valor do imóvel com base no valor informado pelo adquirente ou com base na avaliação do município, prevalecendo o valor que for maior, sobre o qual incidirá a taxa de 3%, que resultará na quantia a ser paga de imposto. Esse é o percentual único cobrado nas transações em Belo Horizonte, mas cada município tem a liberdade de defini-lo, sendo que varia entre 2 a 3,5% conforme a lei municipal.
Caso o imóvel venha a subir acima da inflação, repetindo a situação semelhante à ocorrida entre 2006 e 2013, o comprador que deixou de pagar o ITBI logo que fez a compra, além de pagar mais por este imposto, pagará um valor mais elevado de custas e emolumentos do Cartório de Notas para lavrar a escritura e também para registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis, pois estes cobram seus custos com base numa tabela que leva em consideração o valor da avaliação da Prefeitura contida na guia do ITBI.
EVITE QUE SUA UNIDADE SEJA HIPOTECADA OU PENHORADA
É notório que ninguém tem satisfação em pagar impostos, mas não há como evitar é importante que toda aquisição imobiliária seja regularizada o mais rápido possível nome do comprador para evitar prejuízos com a falência da construtora, com a penhora decorrente de uma dívida do vendedor ou um bloqueio do bem que possa impedir sua transferência posterior para o adquirente.
É fato de segurança transmitir junto ao Ofício de Registro de Imóveis a propriedade para o comprador, sendo que dessa forma, caso se trata de unidade na planta, evitará que a construção venha a hipoteca-la no caso dela contrair um empréstimo bancário para financiar a construção do edifício. O banco, ao financiar, realizará a hipoteca apenas das unidades que estiverem ainda em nome da construtora, deixando de fora aquela que estiver em nome do comprador, que em vários casos, já pagou parte expressiva do preço total da unidade.
DIREITO DE PEDIR A REVISÃO DA AVALIAÇÃO DO ITBI
O comprador deve entender que uma avaliação de imóvel varia normalmente 10% para cima ou para baixo, sendo prudente informar à Prefeitura o valor que realmente adquiriu o bem. Entretanto, se o Município avaliar o imóvel em valor muito acima do de mercado, pode o comprador requerer a revisão da avaliação. Diante de uma variação de preço expressiva, torna-se viável a contratação de um especialista para que o pedido de revisão seja bem fundamentado, sendo perda de tempo deixar esse trabalho por conta de um despachante. O Fisco só muda de posição mediante argumentação técnica e juridicamente consistente.
Há comprador que depois que paga a mais que o devido, reclama que foi mal orientado pelo Notário/Oficial que não o alertou para requerer a revisão. Ocorre que não interessa ao Oficial do cartório explicar o processo para reduzir o ITBI. Isso porque, quanto maior o valor avaliado pelo município na guia do ITBI, maior será o ganho dos cartórios de notas e de registro, pois quanto mais caro o imóvel, mais elevado serão os emolumentos e custas cartorárias.
Portanto, se a avaliação do imóvel superar expressivamente o valor de mercado, será viável a reclamação, desde que bem fundamentada, instruída de documentos convençam o Fisco a rever sua posição, pois a economia poderá ser significativa.
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Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Caixa Imobiliária Netimóveis e do Secovi-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
