O desaquecimento da economia decorrente do fechamento de milhares de empresas provocará o empobrecimento da população, forçando a todos a terem uma postura mais razoável e flexível. Mas, como sempre, haverá aqueles que resistirão à nova realidade e somente após o desenlace negativo do conflito refletirá que seria mais inteligente fazer um acordo.
Os preços dos aluguéis comerciais serão afetados, especialmente com o crescimento da oferta e com a redução de pessoas aptas a abrir novos negócios. Quanto maior o prolongamento do isolamento social maiores serão os desafios que os locadores e os inquilinos enfrentarão para negociar uma condição que seja equilibrada e justa. Nesse momento, nunca antes vivenciado pela sociedade, aumenta a importância das imobiliárias explicarem para os locadores a dinâmica do mercado para evitar a rescisão da locação, pois a perda do inquilino poderá resultar em prejuízo de longo prazo diante da futura dificuldade em conseguir um novo ocupante. Aquele que não fizer as contas, avaliar vários cenários e no caso de dificuldade deixar de se orientar com um profissional terá prejuízos.
MERCADO SOFREU ALTERAÇÕES NOS ÚLTIMOS ANOS
Há locações iniciadas há anos, quando os valores eram mais altos, tendo o inquilino investido em reformas e no ponto comercial, que agora estão com o aluguel acima do preço de mercado. Por saber que o inquilino dificilmente sairá do imóvel, há locador que resiste a negociar o aluguel dentro a atual realidade. Deverá o inquilino ter cautela com um desconto irrisório para evitar a condição legal de pleitear a revisão judicial do aluguel que lhe dá direito de ajustar o valor ao preço de mercado, que poderá gerar por anos uma expressiva economia.
O art. 19 da Lei do Inquilinato, estabelece: “Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”. Portanto, ambas as partes têm o direito de exigir o preço de mercado desde que tenham aplicado a cada ano, no último triênio, apenas o índice de reajuste legal.
PROCESSO JUDICIAL TEM ALTO CUSTO
A análise do inquilino para definir qual a melhor estratégia e proposta dependerá de diversos fatores, sendo que a tomada de decisão equivocada poderá gerar um grande prejuízo que irá perdurar por 3 anos, já que as revisões judiciais são possíveis a cada triênio. Haverá locador inflexível que perderá o inquilino ou forçará este a pleitear um processo judicial que tem alto custo. Numa locação no valor de R$25 mil onde é pleiteada uma revisão para R$15 mil, sendo julgada procedente, o locador poderá ter uma despesa em torno de R$100 mil com o pagamento das custas, perícia e honorários contratuais e de sucumbência.
TRATATIVAS SEM INTERMEDIÁRIO SÃO MAIS COMPLICADAS
Por outro lado, há caso de locador recebendo aluguel defasado por não contar com assessoria jurídica especializada e nem de imobiliária, pois fez a locação diretamente pensando em economizar com a comissão. Entretanto, acabou tendo maior prejuízo ao receber menos que o preço de mercado, pois reavaliar as condições do contrato num cenário tão confuso exigir expertise e conhecimento amplo das nuances jurídicas para evitar surpresas.
Nesse caso o locador poderá agravar seu prejuízo ao fazer um acordo de maneira amadora que propiciará a perda do seu direito à ação revisional. O fato é que a pandemia não afetou o direito de se pagar o valor justo, mas gerou alterações que resultarão no aumento das revisões amigáveis ou judiciais que poderão gerar lucro ou prejuízo conforme a competência de quem conduzir a transação.
Esse artigo foi publicado no jornal O Tempo
Kênio de Souza Pereira
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
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