Covid-19 não afeta direito do locador receber integralmente seu crédito
A garantia de aluguel utilizada por algumas imobiliárias para atrair o proprietário do imóvel transmite a este a convicção de que todas as obrigações do inquilino no caso de sua inadimplência serão pagas em dia pela administradora ou startup.
Em um cenário ideal, onde os cidadãos cumprissem as normas espontaneamente, sem conflitos, com pouca inadimplência e que o despejo por falta de pagamento fosse realizado em 30 dias como nos Estados Unidos, isso seria fácil de ser cumprido. Entretanto, na realidade, 63% da população ativa está negativada no SPC ou Serasa, sendo comum as ações de despejo demorarem 15 meses, mesmo que o inquilino não esteja pagando nada ao locador. Por essas razões e por uma questão cultural, que faz muitos desejarem levar vantagem sobre outros, justifica-se o fato de 90% das imobiliárias não garantirem o aluguel aos proprietários de imóveis. A cobrança da comissão visa pagar o trabalho de administração que envolve diversos procedimentos (avaliação, promoção do imóvel, seleção dos candidatos, vistorias, negociação do aluguel defasado, cobrança dos encargos), além do empenho na obtenção de bons fiadores ou outro tipo de garantia previsto no art. 37 da Lei do Inquilinato com o objetivo visando proteger o locador.
Porém, diante do desaquecimento da economia em decorrência do afastamento social que pode perdurar por meses, é chegado o momento das imobiliárias que venderam garantia cumprirem o compromisso firmado e assegurarem aos proprietários o recebimento em dia e integral dos aluguéis.
INADIMPLÊNCIA TENDE A CRESCER CONFORME O TEMPO DE ISOLAMENTO
Para evitar o contágio pelo COVID-19, autoridades vêm solicitando a reclusão das pessoas em suas residências. O isolamento tem gerado a perda de receita dos autônomos e das empresas, o que tem resultado em demissões de funcionários.
Essa situação acarreta a responsabilidade das imobiliárias e startups que, agindo como se fossem Cias. de Seguro, garantiram aos locadores o pagamento dos aluguéis, encargos e danos do imóvel na hipótese de inadimplência dos inquilinos.
Trata-se de um contrato aleatório, caracterizado pelo fato de a contraprestação do contratado (imobiliária ou startup) ser necessária apenas após um acontecimento futuro, no caso, o inadimplemento do aluguel e demais encargos. O artigo 458 do Código Civil determina: “Se o contrato for aleatório, por dizer respeito a coisas ou fatos futuros, cujo risco de não virem a existir um dos contratantes assuma, terá o outro direito de receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de sua parte não tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado venha a existir.”
INADIMPLÊNCIA É O RISCO ASSUMIDO PELA IMOBILIÁRIA GARANTIDORA
Ao que tudo indica, chegou a hora de pagar e os locadores devem exigir seu direito ao aluguel, encargos e reparação de danos garantidos. Ao fazer propaganda ou ao firmar o contrato de administração com garantia pela imobiliária, que algumas classificam como “adiantamento do aluguel”, essas empresas assumiram um risco de prejuízos decorrentes do contrato de locação com o inquilino, sendo que poderiam passar todo o período contratual sem qualquer inadimplência, obtendo unicamente lucro com sua promessa.
Porém, ao assumirem tal risco, sequer podem alegar a inexigibilidade do cumprimento da obrigação pela ocorrência de um evento extraordinário e imprevisível, sendo que o motivo da garantia de aluguel é a inadimplência, a qual pode ocorrer por motivos imprevisíveis, fora do controle das partes. Não pode, em respeito aos preceitos do Código Civil (CC), aquele que assumiu espontaneamente o papel de garantir, deixar de pagar em dia os créditos do locador, nos termos do artigo 422, que obriga as partes a honrarem os termos pactuados com boa-fé: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”
A jurisprudência já enfrentou casos de empresas que garantiram aluguéis aos locadores e tentaram se furtar do pagamento, tendo sido condenadas a cumprirem a obrigação assumida:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE ALUGUEL GARANTIDO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. REVELIA. EFEITOS.
I – No caso em apreço, é incontroversa a celebração de contrato de aluguel garantido entre as partes, no qual a ré se obrigou a assegurar o pagamento mensal de aluguel e das despesas ordinárias de condomínio, consumo de água, energia, taxas de esgoto, saneamento e IPTU, caso o locatário não o fizesse, bem como a existência de débitos relativos ao imóvel, o que caracteriza inadimplemento contratual.
II – O réu revel não pode alegar em apelação questões de fato que deveriam ter sido arguido na contestação, pois a seu respeito operou-se a preclusão. Além disso, o exame dessas questões em sede de recurso implicaria em supressão de instância, na medida em que não foram objeto de análise da instância originária.
III – Negou-se provimento ao recurso.
Apelação Cível n° 20150710189903APC (0018411-79.2015.8.07.0007) – 6ª Turma Cível. Des. José Divino – TJDFT.
Se mostra inviável a utilização de qualquer justificativa para deixar de pagar em dia o locador, mesmo diante da incapacidade de pagamento do inquilino, pois o locador conta com o respeito ao mencionado artigo 422 CC.
Logicamente, se os locadores soubessem da possibilidade da imobiliária ou da startup deixar de cumprir a propaganda realizada ou a garantia assumida no contrato, esses não teriam entregue o imóvel para a administradora.
CIAS. SEGURADORAS HONRAM O QUE CONTRATAM
As imobiliárias tradicionais utilizam sempre fiadores, títulos de capitalização ou o seguro fiança, sendo essa última garantia muito bem aceita pelo mercado diante do fato das Cias. Seguradoras arcarem com o sinistro rapidamente, ou seja, logo após serem comunicadas da impontualidade, independentemente da prolação de sentença em ação de despejo por falta de pagamento.
O diretor e responsável pelos produtos para mercado de locações imobiliárias da Alper Seguros, Paulo Brum, que tem atuação nacional, esclarece que “os locadores podem ficar tranquilos quanto ao recebimento dos aluguéis e encargos da locação, pois serão quitados de imediato pela Seguradora, logo após a abertura do sinistro, no decorrer do processo de despejo, mesmo no decorrer da suspensão das atividades decorrentes do coronavírus”. Paulo Brum afirma que, “quanto ao seguro fiança em absoluto não há nenhum respaldo legal ou exclusão que preveja negativa de cobertura por conta da pandemia. Muito antes pelo contrário, essa é a melhor hora do proprietário escolher como garantia o seguro fiança locatícia, pois ele garante liquidez de aluguéis em tempos difíceis. Para se ter uma ideia, hoje conseguimos fazer um combo com seguro de vida prestamista onde em caso de desemprego ou morte o seguro de vida garante de 6 a 12 vezes (conforme o contratado) os custos de aluguel e encargos, mesmo que o óbito seja decorrente de Covid-19.”
Quanto às apólices que excluíam cobertura de seguro de vida em caso de pandemia, o Diretor da Alper frisou “que elas recusaram suas condições gerais e passaram a dar cobertura mesmo tendo dispositivo em contrário, ou seja, o mercado segurador consolidou a posição de que não negará indenizações em decorrência de Covid-19”.
PROPAGANDA INTEGRA AO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO
Mesmo que no contrato de administração não esteja clara a garantia, caso ela tenha sido anunciada na propaganda, o locador pode exigir o cumprimento desse compromisso conforme o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que estabelece que a propaganda integra o contrato. Além disso, nos termos do artigo 47 do CDC, ao avaliarmos um contrato, prevalece a interpretação mais favorável ao consumidor, que no presente caso é o locador que contratou com a imobiliária o fornecimento de serviços de administração e da garantidora.
Insiste-se que se o locador imaginasse que a imobiliária pudesse descumprir seu compromisso não teria aberto mão dos fiadores, e consequentemente optado pelas imobiliárias tradicionais, que em 90% dos casos não prometem assumir o papel de garantidoras por reconhecerem a impossibilidade de fazer o papel de Cias de Seguros.
Provavelmente, caso a pandemia se prolongue, as imobiliárias tradicionais, que não abrem mão das boas garantias (seguro fiança ou títulos de capitalização), estarão numa condição melhor por terem agido em prol da maior segurança do locador. Todavia, se a imobiliária ou startup prometeu, assumiu os riscos, sejam quais forem, caberá o ônus de pagar ao locador todos os valores integrais, sem qualquer desculpa.
Esse artigo foi publicado no jornal O Tempo
* Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
* Geovane Ferreira Pires
Advogado do Escritório Kênio Pereira Advogados Associados
Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
