*Kênio Pereira e Luiza Ivanenko
Viver em sociedade pressupõe a existência de múltiplas legislações que disciplinam o direito de propriedade. As Leis de Uso e Ocupação do Solo definem o que pode ser construído e qual atividade pode ser exercida em determinadas zonas da cidade. Num campo menor, as Convenções de Condomínio, Estatutos e Regulamentos Internos estabelecem as regras de convivência em ambientes privados, como condomínios ou loteamentos fechados.
Embora ambas coexistam harmonicamente, é frequente a confusão quanto à sua hierarquia e alcance, sendo fundamental entender a relação para prevenir litígios que envolvem restrição construtiva, atividade comercial em áreas residenciais e conflitos entre vizinhos.
A Natureza Jurídica das limitações urbanísticas e privadas
A Lei do Uso do Solo, estruturada com base no Plano Diretor e no Estatuto da Cidade, possui natureza de ordem pública e visa o bem comum, o desenvolvimento equilibrado das cidades, a proteção ambiental e a adequada ocupação do solo. Sua observância é obrigatória por todos os cidadãos.
Já a convenção possui natureza estatutária e privada. Isto é, representa a vontade da coletividade de determinado condomínio e sua função é restringir condutas para manter a harmonia arquitetônica, o padrão urbanístico e o equilíbrio da convivência.
A Convenção de Condomínio pode ser mais rigorosa
Um ponto comum de confusão é acreditar que, se a Lei permite algo, o Condomínio não poderia proibir. Entretanto, esta questão já está superada pela jurisprudência que reconhece a validade de cláusulas convencionais e estatutos que limitam usos e padrões construtivos, desde que observados os princípios da razoabilidade e da função social da propriedade.
A título de exemplo: se a lei municipal permite que em um bairro se construam prédios de até 6 andares e muros com 3 metros, mas a convenção de um loteamento específico restringe a construção a casas térreas e cerca viva com 1,5m de altura, a convenção prevalece.
A lógica é que, ao adquirir um imóvel em determinada área, o proprietário adere voluntariamente àquelas restrições em prol de um padrão de vizinhança específico.
É importante pontuar, contudo, que a Convenção não pode ser mais permissiva ou contrária à Lei ou aos direitos fundamentais.
Direito de Vizinhança deve ser respeitado
Ainda que a legislação urbanística autorize determinada atividade e que a convenção de condomínio não imponha restrições específicas, o exercício do direito de propriedade não é absoluto. Ele encontra seu limite nos arts 1.277 a 1.313 do Código Civil, que disciplinam o chamado direito de vizinhança.
Isto é, o uso do imóvel não pode comprometer a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos, sendo certo que o direito de construir e utilizar o imóvel não pode ser analisado de forma isolada.
Conclusão
Em suma, apresença de alvará de funcionamento ou de construção não confere ao proprietário autorização para prejudicar terceiros. Aquele que causa prejuízo efetivo ao vizinho, pode ser acionado judicialmente para que respeite o estatuto/convenção, em observância à função social da propriedade e aos princípios da boa-fé e da razoabilidade.
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*Kênio Pereira – Consultor da Presidência da OAB-MG
Luiza Ivanenko (Coordenadora do Escritório Kênio Pereira)
