O espaço destinado a garagem nos edifícios consiste em fator determinante na escolha do apartamento, loja ou sala, devendo ser verificados os documentos que provem sua capacidade, número de vagas e forma de utilização. Muitos compradores após ocuparem o imóvel são surpreendidos com polêmicas sobre a localização da vaga, por não poder estacionar mais de um veículo ou até mesmo por essa não existir no registro imobiliário, gerando assim prejuízos, aborrecimentos e arrependimento por não terem verificado a documentação e a planta com o devido cuidado.
Centenas de condomínios são desvalorizados pelos conflitos ocasionados pela convenção elaborada de maneira precária e confusa, sendo essa rotineiramente copiada de modelo, relativo ao outro edifício que tem características diferentes. Isso poderia ser evitado com a revisão e atualização da convenção, o que exige a contratação de um advogado especializado, mas a postura de economizar perpetua as confusões que são revigoradas de tempos em tempos com os novos adquirentes que desconhecem o que foi ajustado verbalmente pelos antigos moradores.
CONSTRUTOR ERRA AO DEIXAR DE CORRIGIR A CONVENÇÃO
Há caso de construtor que elaborou a convenção com base no projeto, prevendo que o edifício teria 50 apartamentos com uma vaga cada. Passados três anos de obra, diante da alteração das posições dos pilastras, resultou que foi possível fazer 45 vagas. Por uma questão de honestidade, vendeu cinco apartamentos sem vagas, tendo constado isso nos contratos de compra e venda, mas não alterou a convenção. Logicamente, esses cinco compradores nunca utilizaram a garagem. Entretanto, com o passar de 30 anos, houve diversas vendas no prédio e três novos compradores desses apartamentos viram que na convenção constava o direito de uma vaga para cada um dos 50 apartamentos. Pronto, confusão estabelecida! Os novos compradores, motivados por má-fé e se aproveitando da convenção não ter sido corrigida tentaram induzir o Juiz a erro ao alegar que tinham direito à uma vaga cada, tendo o condomínio que provar que nunca existiu realmente 50 vagas, mas apenas 45. Ao final, o condomínio ganhou o processo ao provar a atitude oportunista dos 3 proprietários, mas teve que arcar com alto custo do processo judicial.
O inverso também ocorre, como o construtor, após terminar o prédio, vender 40 apartamentos, sendo que na convenção previa antes que apenas 25 teriam vagas. Ao final constata que o espaço comporta 30 vagas e assim vende, com boa-fé, 30 apartamentos com vagas. Cinco compradores pagam pelo apartamento com vaga, mas não percebem que essa não consta na escritura, nem na matrícula e muito menos na convenção. Esse erro de não corrigir a convenção tem gerado ações que visam retirar a vaga desses compradores, o que é absurdo. Há ainda casos motivados por inveja e até ignorância que visam impedir que o proprietário da vaga que é maior do que as demais, estacione mais de um carro na sua vaga (dentro dos seus limites, sem atrapalhar ninguém), sob a alegação da convenção prever apenas um vaga. Esses problemas não existiriam se a convenção tivesse sido atualizada.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia
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Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
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