A maior revista do Brasil no ramo de hotelaria tem como destaque a entrevista “Condo-Hotéis: Promessa de Lucro Iludiu Compradores em Belo Horizonte”, com o advogado Kênio Pereira, que analisa os problemas que aconteceram com a venda de unidades hoteleiras para milhares de compradores da Capital mineira.
A matéria esclarece o direito de quem foi prejudicado por incorporadoras, como a Maio, e construtoras como a Paranasa, bem como esclarece como agir para ser indenizado, por meio da justiça comum, diante do uso abusivo da cláusula que estipula arbitragem.
Respostas: Kênio de Souza Pereira – Advogado
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
1) Como você analisa os incentivos oferecidos pela Prefeitura de Belo Horizonte na construção de novos hotéis para atender a demanda da Copa do Mundo de 2014? O que exatamente essa lei contemplava?
R. A Lei nº 9952 de 05/07/2010 instituiu a operação urbana que teve como objetivo ampliar a infraestrutura de saúde, de turismo e de negócios visando atender às demandas da Copa do Mundo de 2014, em Belo Horizonte, bem como suprir um déficit na oferta de unidades hoteleiras para o público executivo e de eventos. Havia em Belo Horizonte 8mil quartos antes da lei, número insuficiente para a demanda. Com o objetivo de estimular a construção de hospitais, cinemas, teatros, centro de convenção, feiras, hotéis e apart-hotéis, permitiu que os terrenos que tinham Coeficiente de Aproveitamento (CA) 1.0 ou mais, pudessem construir até cinco vezes a área do lote, sem pagar nenhuma contrapartida para o município. Na prática, houve uma corrida das construtoras para lançar hotéis aproveitando o benefício de poderem construir 400% a mais do que era permitido nos terrenos com CA 1.0, pois assim potencializaram o lucro. Como condição para construir a mais, a construtora assumiu a obrigação de entregar o hotel pronto até fevereiro de 2010, devendo estar em operação até 30/03/14, sob pena de pagar uma multa elevada calculada em cima da área construída a mais do que previa o CA original.
2) Muitos projetos deram entrada na Prefeitura, mas grande parte eram especulativos e lesou muitos investidores. Na sua opinião, o que houve de errado? Houve falhas na elaboração do projeto de lei, faltou fiscalização por parte da Prefeitura de Belo Horizonte ou tiveram muitos aproveitadores nessa questão?
R. Realmente, diante do benefício de poder quintuplicar a área de construção em terreno que se poderia edificar apenas uma vez, ficou evidente a grande possiblidade de lucro para as incorporadoras e construtoras, que não se preocuparam em pesquisar previamente a viabilidade econômica de empreendimentos localizados em regiões pouco atrativas. Havia projeções de crescimento que não se confirmaram, como por exemplo: Aeroporto de Confins previa o fluxo de 22 milhões de passageiros/ano, antes da pandemia, sendo que atualmente está em torno de 9 milhões/ano, além de não ter sido construído o Centro de Convenções de BH. Houve a falha do governo municipal em não limitar o número de unidades hoteleiras que poderiam ser lançadas para evitar o excesso de oferta, que ocorreu pela ambição dos construtores em vender pequenos apartamentos a preços elevados. Mediante uma propaganda que prometia lucros expressivos com a Copa de 2014 (como se essa demanda perdurasse por anos), milhares de pessoas ignoraram os riscos, pois ninguém os previram ante a falta de planejamento que envolveu esses lançamentos imobiliários. Na prática foram concedidos 73 alvarás de construção, sendo que 35 hotéis foram entregues no prazo. O cenário atual poderia ser pior, pois 35 projetos não saíram do papel devido ao receio do construtor não conseguir vender ou deixar de cumprir o prazo de entregar o hotel funcionando até 30/03/14, pois a multa pelo atraso era elevada.
3) Muitos hotéis que receberam esses incentivos não ficaram prontos para atender à Copa do Mundo de 2014 e deveriam ser penalizados. Mas a Prefeitura criou a lei 10.911/2016 para conceder descontos nas multas. Essas multas foram pagas? E os hotéis que cumpriram o cronograma de entrega da obra, não foram injustiçados?
R. Em decorrência do grande número de hotéis sem conclusão a Câmara Municipal de BH aprovou a Lei nº 10.911 em 2016, que autorizou o Poder Executivo conceder desconto de 50% da multa prevista no art. 12 da Lei 9.952/2010, desde que assegurado o funcionamento do hotel pelo prazo de 20 anos, contados da emissão do Alvará de Localização e Funcionamento. Ficou autorizado ainda o desconto de 25% sobre o valor já reduzido, caso o pagamento começasse a ser realizado até 60 dias, ou seja, até 02/05/16, podendo essa dívida ser parcelada em 180 meses. Sobre a destinação passou a permitir que o prédio destinado a apart-hotel teria que assegurar o funcionamento de apenas 50% como unidades hoteleiras. Mesmo diante de tantos benefícios com essa Lei de 2016, em decorrência da má condição financeira das construtoras não houve a adesão esperada.
Certamente os construtores que se empenharam em cumprir o prazo e entregaram os hotéis em funcionamento até 30/03/14 se sentiram injustiçados, pois vários tiveram elevados custos para agilizar a obra e evitar a multa. Esses construtores arcaram com custos maiores por causa da falta de mão de obra. Se soubessem que as construtoras atrasadas teriam depois uma redução de até 75% da multa, poderiam ter tido outra atitude. Se a multa prevista na Lei de 2010 fosse nesse valor mais baixo, provavelmente mais hotéis teriam sido lançados e aqueles que estavam construindo teriam evitado prejuízos ao terem que fazer mais gastos para cumprir o prazo.
4) Um dos casos mais emblemáticos é com o Novotel e Ibis Budget Savassi em Belo Horizonte que recebeu incentivos para atender a Copa do Mundo de 2014 e só entrou em operação em abril desse ano. Houve o pagamento da multa para conseguir a abertura?
R. Pelo que foi apurado o Alvará de Localização e Funcionamento tem o prazo de apenas um ano, ou seja, foi concedido em 24/12/20 com validade até 24/12/21, o que indica que possivelmente é verdade a informação de que as construtoras pagaram apenas 1/10 da multa expressiva decorrente do atraso de mais de seis anos. Desde abril de 2014 os compradores já deveriam ter obtido rentabilidade, mas diante do não recebimento têm direito a requerer indenização. O alvará normalmente tem o prazo muito maior, e diante da liberação de funcionar apenas por um ano, deixa a entender que caso essas construtoras não paguem em dia a multa, a Prefeitura de BH não renovará o alvará, ficando os compradores com as unidades hoteleiras impedidas de funcionar. O risco é alto, pois ninguém sabe sobre a capacidade financeira das Construtoras Maio e Paranasa, que provocaram enorme prejuízo aos compradores com o atraso de mais de seis anos na entrega dos dois hotéis, além delas não terem pago aos investidores o lucro cessante e as multas contratuais previstas nos contratos de compra e venda das unidades por terem descumprido suas obrigações.
5) Como ficaram os investidores desse empreendimento? Que falhas você aponta para essa questão?
R. Quem não aceitou o atraso e entrou com o processo para rescindir o contrato está livre de vários transtornos, como a desvalorização das unidades hoteleiras e a dor de cabeça que terão os compradores que permaneceram no negócio ao receberem boletos para cobrir os custos da Operadora/Bandeira, pois essa não assume prejuízos diante da baixa ocupação dos quartos. Quem permaneceu pagando pela compra e ignorou nossos alertas, depois percebeu, diante de nossas explicações divulgadas pela mídia, que foram enganados por meio de uma engenhosa arquitetura jurídica. Demonstramos juridicamente em 2011 que as construtoras não venderam nada, mas apenas induziram as pessoas a investirem num negócio de alto risco, no caso, num hotel, que a incorporadora e a construtora sempre têm lucro, e a operadora tem sua receita garantida, pois só entra depois no negócio. O risco de prejuízo foi totalmente transferido para quem pensou que comprou uma propriedade. Em 2011 alertamos que isso era ilusão “ser dono de hotel”, pois propriedade é definida pelo Código Civil como aquilo que o adquirente pode usar pessoalmente, emprestar, ceder ou locar diretamente para quem deseja. Nos contratos e na convenção do condomínio está claro que o comprador não pode utilizar, então afirmamos desde 2011: “Com certeza isso não é propriedade, é uma novidade que trará surpresas”. Em 2013 essa tipo de transação foi denominada pela CVM de “investimento coletivo”.
6) Muitos investidores entraram na justiça questionando a má-fé das Construtoras Maio e Paranasa que foram as responsáveis pela incorporação e construção desse combo Novotel e ibis budget Savassi, em decorrência dos prejuízos decorrente do atraso da obra?
R. Poucos ajuizaram a ação para reaver seu dinheiro investido e requerer a indenização pelos danos sofridos. Esses poucos tiveram êxito, pois o resultado das ações saiu antes mesmo que o hotel tivesse sido concluído, tamanha a demora na entrega. Alguns construtores conseguiram superar a demora do judiciário, situação inédita, pois nunca vimos a solução vinda do judiciário se antecipar ao próprio prejuízo, como neste caso.
7) O que realmente ocorreu para que as construtoras Maio e Paranasa demorassem mais de 7 anos para finalizar o empreendimento? Os contratos que elas elaboraram tinha cláusulas abusivas que prejudicaram os infelizes investidores?
R. Vários são os abusos contidos nos contratos dessas construtoras, em especial, a cláusula que estipula multa por descumprimento contratual somente contra o comprador, o qual é qualificado pela Lei como consumidor, sendo a parte mais fraca da relação contratual. O negócio de condo-hóteis era novidade em 2010, sendo que os compradores cometeram o erro de assinar diversos contratos sem entender a complexidade de transação, pois acreditaram nas propagandas. Nos contratos foi omitido que a Maio e Paranasa contraíram um empréstimo de R$80 milhões, que gerou a hipoteca de todo o empreendimento, sendo que tais valores foram aplicados em outros negócios, ferindo a cláusula do contrato de mútuo com o Banco, que previa que todo o recurso deveria ser empregado somente na construção dos dois hotéis. Foi ilegal o desvio desse empréstimo, pois a incorporação foi realizada com o Patrimônio Afetado, que nos termos do artigo 31-A, da Lei 4.591/64, obriga que o valor do empréstimo deveria ter sido empregado totalmente nos hotéis. Caso tivessem cumprido a lei e o que está no contrato de mútuo do Banco, a obra teria sido entregue em 2014, portanto, sem atraso de mais de seis anos.
8) Quais as principais cláusulas abusivas encontradas nos contratos da Maio e Paranasa?
R. Primeiramente, a estipulação de multas pesadas contra o comprador, sendo que essas construtoras criaram contratos desequilibrados, que visavam prejudicar o consumidor, já que não existia multa a ser aplicada contra a vendedora/construtora no caso dela descumprir com suas obrigações. Esse desequilíbrio foi depois repudiado pelo Superior Tribunal de Justiça que ao julgar recurso repetitivo determinou a inversão da multa rescisória ou punitiva. Assim, os magistrados, diante da sábia orientação do STJ, passaram a aplicar a mesma multa ou penalidade, (em geral 20% do valor do contrato) contra as construtoras, por essas terem descumprido o contrato, além de terem que devolver o que receberam corrigido pela inflação e com juros. Entretanto, no contrato da Maio e Paranasa, a multa contra o comprador era de 20%, acrescida de mais 10% do valor do contrato para cobrir despesas administrativas. Mas, contra elas que descumpriram o contrato a multa era zero, sendo isso inaceitável.
9) A arbitragem tem a finalidade de agilizar a resolução de conflitos. No contrato da Maio/Paranasa, ocorreu a estipulação da arbitragem de maneira ilegal?
R. Uma das coisas mais absurdas dos contratos da Maio e Paranasa foi a utilização maliciosa da Cláusula Arbitral, pois se aproveitaram da boa-fé dos compradores de Belo Horizonte para inserir a arbitragem compulsória por meio do Centro de Arbitragem Brasil/Canadá, localizado em São Paulo. Estipulou, uma forma de dificultar comprador a ter acesso ao Poder Judiciário, por meio de uma cláusula sem o necessário destaque, que passou despercebida pelos compradores, que estipulava que qualquer divergência referente à venda deveria ser julgada por 03 árbitros, ao invés de nomear uma Câmara em Belo Horizonte, que tem o custo de R$8.000,00. A cláusula é fruto de má-fé, pois na prática obrigava o comprador, que foi lesado pelas construtoras, a ter um custo médio de R$170.000,00, no Centro de Arbitragem Brasil/Canadá para discutir a devolução das prestações com valor em torno de R$240.000,00, já recebido pela Maio/Paranasa que não entregou o edifício. Essas construtoras se utilizam dessa manobra para tumultuar e atrasar por anos os processos movidos pelos compradores na Justiça Comum, sendo que a Maio e Paranasa se empenharam para anular os processos judiciais, sob a alegação de que os juízes, desembargadores dos Tribunais Estaduais e os Ministros do Superior Tribunal de Justiça eram incompetentes para julgar os processos. Verdadeiro absurdo! Essas construtoras além de não entregarem o prédio, ficaram com milhões de reais dos compradores que não entraram com a ação, pois foram inibidos diante a imoralidade delas criarem uma cláusula que impunha uma despesa, que às vezes superava a R$200.000,00, para que a Câmara Arbitral julgasse o processo em São Paulo, apesar da venda ter ocorrido em Belo Horizonte. Após lutarmos por anos junto ao Poder Judiciário, o STJ definiu ser essa cláusula nula, cabendo portanto à justiça comum decidir o conflito que gerou lucro indevido para as vendedoras.
10) Na sua opinião, a Accor, que é a administradora desse empreendimento, tem alguma culpa nessa história? Agora que os dois hotéis estão em operação, vão rentabilizar os investidores? Será que a multa de 1/10 por ano será quitada pelas construtoras?
R. A Accor está como parceira do empreendimento lançado pela Maio e construído pela Paranasa desde o início e certamente tem sua parcela de culpa na incompetente condução do empreendimento, tanto é que ela adquiriu dezenas de unidades para viabilizar seu funcionamento. Caberá à mesma promover condições dos hotéis serem viáveis, havendo uma preocupação por a Accor também administrar o Hotel Mercure que está localizado na mesma avenida, bem próximo do Novotel e do Ibis Budget, pois esses concorrem pelo mesmo público. Os compradores já tiverem diversos prejuízos, sendo que poderão vir a ter novas surpresas com as construtoras. A Maio e Paranasa têm agido de maneira inaceitável, utilizando-se de subterfúgios jurídicos para deixar de arcar com seus compromissos, já que os compradores têm aceitado tudo sem reclamar adequadamente.
11) Ainda existem hotéis que se beneficiaram dos incentivos de construção para a Copa do Mundo de 2014 que não foram entregues? O direito de indenização dos investidores pode prescrever?
R. Sim. Há diversos hotéis que não foram entregues, sendo que os compradores têm direito de requerer a devolução do que pagou, devidamente corrigido, além da multa pela infração contratual. O mais incrível que há construtoras como a Maio/Paranasa, que além de não terem entregue os dois hotéis em 2014, se recusaram a devolver o dinheiro que receberam. Como se não bastasse, a partir de 2019 essas vendedoras começaram a enviar Notificação Extrajudicial para os compradores, exigindo que esses voltassem a pagar as parcelas pendentes desde 2015, sob pena de cobrar multa de 30%. Com grande audácia e abuso, a Maio e a Paranasa passaram a agir como se fossem sérias, criando uma manobra para ficar com milhões de reais que receberam, sem ter que devolver aos compradores que ficaram cansados de esperar pelas obras dos dois hotéis que ficaram paralisadas por anos, por culpa exclusiva das construtoras que desviaram os valores – que deveriam ser empregados unicamente na obra – para outros negócios. Ao notificar o comprador, elas pretendem fundamentar a mentira, ou seja, que atrasaram a obra por este não ter pagado as prestações após abril de 2014. Com isso, torcem para que ocorra a prescrição que lhes dará mais lucro, diante da inércia do comprador. Cabe aos compradores exigirem o mais rápido possível a devolução por meio da Justiça Comum dos valores atualizados, que estão retidos indevidamente pelas construtoras, acrescidos de perdas e danos.
12) Como a Justiça Mineira se posicionou em relação a essa “farra” que muitas construtoras e incorporadoras fizeram com o dinheiro dos investidores na construção desses hotéis? Quem rescindiu contrato com as Construtoras e entrou na justiça comum conseguiu êxito?
R. Como advogado consultado em 2014 por diversos compradores sobre o que fazer, orientei que o melhor seria rescindir o contrato diante do hotel estar inacabado, pois em vários casos pouco mais de 50% do empreendimento havia sido concluído até março de 2014. Os compradores que entraram com ação e rescindiram estão hoje numa condição mais tranquila, por receberem a devolução do que pagaram corrigido, acrescido de multa. Além disso, os que romperam o contrato e exigiram a devolução do seu crédito, evitaram o sofrimento daqueles que estão até hoje, passados sete anos, sem ter nenhuma rentabilidade, pois até o Novo Hotel e Ibis Budget que foram entregues agora, estão longe de serem viáveis, pois geram, até o momento, somente despesas.
13) Como se encontra o cenário dos investimentos em hotelaria em Belo Horizonte? Existe remuneração sobre o capital investido? E o que se pode esperar nos próximos anos nesse modelo de negócio condo hotel?
R. A situação é preocupante, pois além de existir excesso de oferta de unidades hoteleiras, a capital mineira foi vítima de uma política infeliz, que destruiu o setor de entretenimento, pois o prefeito impôs aos belorizontinos o maior lockdown do mundo. A taxa atual de ocupação do setor hoteleiro é de apenas 14%, sendo que vários apart-hotéis e hotéis têm enviado boletos para os proprietários pagarem as despesas da Operadora, ao invés de receberem alguma rentabilidade. O setor hoteleiro foi o mais afetado, seguido pelo setor da gastronomia, pois os restaurantes, bares e o comércio ficaram 337 dias fechados. O turismo de BH é baseado nos restaurantes, shoppings centers, sendo conhecida como a Capital Mundial dos Bares. Todavia, devido à pandemia e à política do Prefeito Elias Kalil que conflita com a do Governo Federal, mais de 12 mil estabelecimentos foram impedidos de funcionar, e lamentavelmente, mais da metade não tem mais condições de reabrir. O que vemos são dezenas de hotéis fechados, vários apart-hotéis sendo transformados em apartamentos residenciais, mas com problemas como falta de vagas de garagem, além dos jurídicos em decorrência da documentação. Há ainda alguns prédios para serem concluídos. Demorará em torno de cinco anos para que o cenário melhore, pois a demanda não voltará a ser a mesma quando a pandemia acabar, já que milhares de empresas fecharam e outras passaram a utilizar com maior intensidade as conferências e reuniões virtuais, reduzindo de forma expressiva as viagens de negócios que movimentavam os hotéis.
14) Considerações importantes a serem ressaltadas (se houver)
Por qual razão há tantos problemas nos negócios imobiliários?
R. O maior problema do setor imobiliário é a desatenção e a falta de reflexão dos investidores, pois pecam ao realizar uma transação sem compreender as particularidades do negócio e das cláusulas dos contratos, especialmente, em se tratando de imóveis que implicam em valores expressivos. Há ainda o equívoco do comprador imaginar que a construtora ou os corretores de imóveis irão explicar todos os detalhes e riscos, pois esses são promotores de vendas, o que justifica a atitude de ressaltarem só os pontos positivos e as propagandas bem criativas. Cabe a quem compra ou vende um imóvel, caso não domine o assunto, contratar um advogado especializado para orientá-lo de maneira profissional tendo em vista que sua atuação será no sentido de alertar, pesquisar, redigir o contrato que lhe dê segurança e evitar que seu cliente realize um negócio com risco além do aceitável.
Belo Horizonte julho 2021
Esse foi publicado na Revista Hotéis julho 21.
Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
