Muitos moradores sofrem com barulho de bares, restaurantes, academias e outros comércios instalados nas lojas localizadas na parte térrea do edifício ou em casas vizinhas onde há esse tipo atividade.
O Código de Posturas de Belo Horizonte, bem como outros dispositivos de várias cidades, prevê que restaurantes, bares e lanchonetes, que não estão localizados em ruas movimentadas, corredores de trânsito ou avenidas podem colocar mesas e cadeiras na área de afastamento frontal, sem precisar de licenciamento, desde que respeitem a faixa livre de 1,5 metros para não utilizar todo o passeio/calçada. Por sua vez, a utilização dos passeios e dos recuos de edifícios localizados em regiões de maior movimento depende de licenciamento prévio.
Contudo, apesar da permissão municipal para utilização de recuos em algumas regiões, a questão é mais complexa, pois ninguém tem o direito de ferir a lei federal que protege o “Direito de Vizinhança”. O que impera é o Código Civil, que proíbe causar prejuízo ao sossego, à segurança ou à saúde dos moradores.
Nos casos de edifícios que possuem lojas no térreo, a convenção pode impedir o uso do recuo por ser área comum. Essa área é de propriedade privada e não se confunde com a calçada/passeio que configura área pública. Assim, a autorização da Prefeitura para a colocação de mesas e cadeiras não se sobrepõe à proibição prevista na convenção ou ao direito ao sossego protegido pelo Código Civil.
Alvará da prefeitura não permite abuso
As convenções de condomínios proíbem a prática de atividades que provoquem barulho excessivo, o que é ratificado pelo Código Civil, no art. 1.336, “… não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou dos bons costumes”.
Se a utilização do recuo ou calçada ferir a lei federal, qualquer condômino pode impedir, mesmo se existir autorização da Prefeitura, podendo essa cancelar o alvará.
Convenção pode limitar direito de uso
É fundamental o prédio misto (apartamentos com lojas no térreo) possuir uma convenção redigida com técnica jurídica para prevenir esses problemas. Vários são os casos de construtoras que copiam modelos de convenção que deixam lacunas que acarretam conflitos, especialmente, sobre o recuo e a limitação de uso das lojas. Existe convenções de edifícios mistos que geram dúvidas que agravam os conflitos por terem uma redação incorreta, servindo assim para prejudicar ao invés de pacificar as relações entre os condôminos.
Nesses casos é imprescindível a elaboração de nova convenção com orientação jurídica para evitar a perda do sossego e da segurança que resultam em desvalorização dos apartamentos.
Se o barulho do bar, academia ou boate vem da casa ou loja vizinha, fora do condomínio, também é possível solucionar o problema com base no art. 1.277 do Código Civil, que proíbe o uso nocivo da propriedade, pois tal artigo é aplicável a qualquer tipo de imóvel.
Ação é mais eficaz – Prefeitura demora anos e não resolve
A lei possibilita que o condomínio, um proprietário ou inquilino postule ação contra um vizinho para impedir que este cause incômodos sonoros ou ambientais. Esperar pela fiscalização da Prefeitura é um erro, pois essa concede sucessivos prazos para infrator do estabelecimento comercial, possibilitando que os abusos se reproduzam por anos ao contar com a morosidade do processo administrativo.
Assim, a medida judicial é mais rápida, sendo um investimento contratar um especialista para tomar as diversas medidas necessárias para sanar o problema, pois assim poderá evitar a perda de até 30% do valor do imóvel, prejuízo esse decorrente da comissão de corretagem, despesas com ITBI, cartórios e outras geradas com a mudança dos moradores que vendem os apartamentos para preservar a saúde e ter paz.
Belo Horizonte, 02 de janeiro de 2023.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da CMI-MG
