Em vários condomínios fechados, onde muitos proprietários possuem apenas lotes vagos, ocorre a anomalia destes contribuírem mensalmente, arcarem com taxas extras e participarem dos investimentos no patrimônio coletivo, mas serem praticamente excluídos das assembleias porque moram longe. A ética, a boa-fé e o respeito ao Direito orientam que a administração de qualquer condomínio, especialmente, no caso de loteamentos e casas, facilite a participação de todos nas reuniões.
Em tempos de internet no celular e reuniões virtuais consolidadas, impedir ou dificultar a participação de quem não reside no local deixou de ser mero inconveniente administrativo e pode, em realidade, representar verdadeira restrição de direitos dentro do próprio condomínio.
Nos loteamentos fechados é comum que apenas uma parte dos proprietários more efetivamente no local. Os demais mantêm os terrenos para construção futura ou investimento. Ainda assim, todos participam das despesas e das decisões patrimoniais. Quando as assembleias são realizadas apenas de forma presencial, cria-se, na prática, um obstáculo que reduz a participação e concentra as decisões em um grupo menor de moradores, situação inaceitável.
Quando a participação é artificialmente limitada
A essência do condomínio, representado pelo síndico ou, no caso de associação, pelo presidente, consiste justamente em estimular o maior comparecimento possível de condôminos e associados. Por isso, a administração tem o dever de adotar medidas que facilitem essa presença, como a participação on-line.
A escolha do dia e do horário também não pode funcionar como mecanismo de exclusão. Convocações em horário comercial e em dias úteis, em condomínios onde a maioria não reside, podem indicar má-fé, pois evidenciam a intenção de inviabilizar a troca de ideias com aqueles que têm dificuldade em comparecer presencialmente.
Da mesma forma, resistir a adoção de assembleias híbridas vai na contramão da realidade atual. Há anos o Código Civil reconhece a validade das assembleias realizadas por meios eletrônicos, justamente para ampliar o acesso e modernizar a gestão condominial. Hoje, a tecnologia permite reuniões seguras, com identificação dos participantes e registro de votos.
Quando a tecnologia garante igualdade
Diante dessa realidade, o caminho mais equilibrado é a adoção de assembleias híbridas. Quem reside no condomínio pode comparecer presencialmente, enquanto proprietários de outras cidades participam on-line. Seria absurdo exigir que alguém viaje apenas para exercer seu direito de manifestação. Essa solução não exclui ninguém e garante maior legitimidade às decisões coletivas.
Restringir esse acesso, configura obstáculo deliberado à participação dos condôminos, podendo, até mesmo, caracterizar abuso da gestão que visa esvaziar a reunião, conforme explicamos no artigo sobre editais.
A lógica condominial é clara: é dever da administração criar mecanismos que permitam o maior número possível de participantes nas assembleias, o que resulta em maior transparência, legitimidade e estabilidade da vida em condomínio.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Nacional
Diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
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